冰封的地產(chǎn)美元債市場(chǎng)出現(xiàn)了一道裂縫，有民營(yíng)房企的身影顯現(xiàn)。

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2月6日，萬(wàn)達(dá)發(fā)行一筆3年期的高級(jí)無(wú)抵押債券，發(fā)行規(guī)模為3億美元，息票率為11%，獲得8.3億美元超額認(rèn)購(gòu)。而早在1月中旬時(shí)，萬(wàn)達(dá)還完成了一筆4億美元信用債的發(fā)行，息票率為11.00%，最終認(rèn)購(gòu)超14億美元。

上述兩筆美元債皆為信用債。而中資房企在境外市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行信用債的通道，自2021年下半年的違約潮后，便已逐漸關(guān)閉。如今，業(yè)內(nèi)多將萬(wàn)達(dá)此次發(fā)債解讀為地產(chǎn)美元債的曙光時(shí)刻。

有資深債市人士向記者表示，盡管不同個(gè)體之間有所差異，但萬(wàn)達(dá)發(fā)債成功可以看作是地產(chǎn)美元債重啟的信號(hào)，接下來(lái)可以對(duì)其他房企的發(fā)行有所期待了，而這是基于一系列支持政策以及2023年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇預(yù)期。

有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師表示，萬(wàn)科等房企也有能力發(fā)行美元債，只不過(guò)境內(nèi)融資成本更低，因此并不將此作優(yōu)先考慮。

另有市場(chǎng)消息稱，受萬(wàn)達(dá)發(fā)債成功的影響，不少外資銀行在評(píng)估投資者對(duì)中資房企債券的興趣。但在匯生國(guó)際融資總裁黃立沖看來(lái)，投行一直都沒(méi)有停止過(guò)評(píng)估，但關(guān)鍵是投資者的意向如何，“目前來(lái)看，基本上大部分民營(yíng)房企還是無(wú)法發(fā)債”。

某華東房企人士也認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)較早啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，如今與眾多以開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房企已有較大不同，“所以盡管可以看作是重啟的信號(hào)，但最終還是要看典型房企的境況如何”，同時(shí)作為海外發(fā)債依據(jù)之一的信用評(píng)級(jí)狀況，當(dāng)前也是一片慘淡。他預(yù)計(jì)，海外信用債市場(chǎng)的修復(fù)可能要在看到市場(chǎng)回暖之后。

不過(guò)，整體而言，在政策支持下，當(dāng)前房企的融資環(huán)境已有了較為明顯的改善。

1月份，先是中駿集團(tuán)成功發(fā)行了一筆規(guī)模為15億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率4.1%，由中債增提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。同日，雅居樂(lè)也宣布完成一筆12億中票的發(fā)行，票面利率為4.7%，亦由中債增提供擔(dān)保。

同期，正在籌劃第二筆中期票據(jù)發(fā)行的旭輝，也拿到了中債增提供的保函。該文件顯示，旭輝將在銀行間市場(chǎng)發(fā)行金額不超過(guò)15億元的中期票據(jù)，期限為3年。據(jù)透露，目前該期中票在正常推進(jìn)中。

此外，寶龍、合景泰富、新希望地產(chǎn)等民營(yíng)房企也正在推進(jìn)在銀行間市場(chǎng)發(fā)債的計(jì)劃。監(jiān)管層支持發(fā)債的主體范圍出現(xiàn)了明顯擴(kuò)容。

作為最早被劃定為示范房企的龍湖，如今已率先迎來(lái)了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。2月9日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望從負(fù)面上調(diào)為穩(wěn)定，同時(shí)確認(rèn)龍湖的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)為“BBB-”、優(yōu)先無(wú)抵押債券的債項(xiàng)評(píng)級(jí)為“BB+”。這也是自2022年中以來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企的展望。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)認(rèn)為，龍湖的流動(dòng)性緩沖空間擴(kuò)大，融資渠道已經(jīng)得到強(qiáng)化。因?yàn)樽?022年11月初開(kāi)始，政府已為部分房企推出了一系列支持政策，龍湖是主要受益者之一。

值得一提的是，2022年底，龍湖便獲得了由中國(guó)銀行提供內(nèi)保外貸的7億元人民幣貸款。此后，碧桂園、越秀地產(chǎn)也相繼獲得內(nèi)保外貸的支持。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前監(jiān)管層不斷加強(qiáng)對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)，但關(guān)鍵仍在于落實(shí)的層面。以信貸為例，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，目前各大銀行對(duì)各大房企的累計(jì)授信額度超過(guò)5萬(wàn)億，但是信貸資金到位非常少。

“從目前來(lái)看，要解決政策落地問(wèn)題有兩個(gè)方面需要考慮，首先是對(duì)已經(jīng)違約的房企，違約后是否仍有可能得到政策的支持，其中的條件與要求是什么。其次是中小房企，相對(duì)規(guī)模房企，中小房企的扛風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，在目前整體市場(chǎng)壓力下，同樣需要一定的政策支持，對(duì)于這一塊該怎么進(jìn)行，仍是難點(diǎn)。”克而瑞指出。

房企融資的修復(fù)仍是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。在黃立沖看來(lái)，一般來(lái)說(shuō)，如果債務(wù)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的違約，需要幾年的時(shí)間才能恢復(fù)，而恢復(fù)的前提是，政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)等采取一系列措施來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，恢復(fù)信心，并支持公司重新發(fā)債。

“公司需要采取一系列措施來(lái)提高信譽(yù)和穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況，以改善債券評(píng)級(jí)和增加債券發(fā)行的吸引力。這些措施可能包括調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債水平，提高現(xiàn)金流量等。”黃立沖表示，而目前，房地產(chǎn)企業(yè)在上述方面還沒(méi)有明顯改善。

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