“危和機總是同生并存的。”房地產(chǎn)業(yè)在過去近兩年的調(diào)控中，經(jīng)歷了一場深度變革，過往張揚的開發(fā)商不少漸次從土地市場消失，亦頻頻在銷售市場失意。這場調(diào)整的另一面，是代建業(yè)務(wù)興起的新機遇。

無論是托底的城投，抑或接盤的AMC，都需要實力強勁的代建企業(yè)賦能；政府對保障房體系的重視，也將為代建行業(yè)的持續(xù)擴容提供動力。于是，房地產(chǎn)業(yè)投資與開發(fā)分離的趨勢越發(fā)明顯，專業(yè)的開發(fā)管理市場也在加速擴大。據(jù)海通證券測算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_到2000億元左右規(guī)模。

不過，不斷加寬的賽道上，入局者眾，想要在其中領(lǐng)跑，仍舊需要過硬的實力。在品牌、體系、資本、資源、團隊、設(shè)計、品質(zhì)等各個層面上均發(fā)展成熟的規(guī)模房企，如今掉頭入局代建，優(yōu)勢明顯，不啻為降維打擊?？梢灶A(yù)見的是，在強者恒強的房地產(chǎn)市場上，代建領(lǐng)域同樣會被品牌房企所主導(dǎo)。

【資料圖】

持續(xù)生長的行業(yè)“藍海”

一直以來，代建都是高盈利、低風(fēng)險、抗周期的代名詞。著力向代建業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中的朗詩近期對外披露，截至2021年底，該公司開發(fā)代建服務(wù)的毛利率保持在約40%的水平。“相較傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，開發(fā)代建服務(wù)的資本投入及投資風(fēng)險亦顯著降低。”朗詩表示。

這樣一項具備多種優(yōu)勢的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，受限于利潤規(guī)模，在過去的地產(chǎn)行業(yè)中屈居邊緣，始終未能獲得開發(fā)商真正的青睞。不過，隨著行業(yè)劇變，代建也生發(fā)出了更多可能和機遇。

一方面，開發(fā)商本身在這輪調(diào)控周期中遭遇了壓力。2021年以來，在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)業(yè)走上了去金融化的道路，過去風(fēng)生水起的開發(fā)業(yè)務(wù)同步進入去產(chǎn)能的階段。歷經(jīng)短短一年時間，百強房企中有超三分之一的處于經(jīng)營基本停滯的狀態(tài)，幸存者中有不少出現(xiàn)了明顯的規(guī)模收縮。

入局代建成為保有現(xiàn)有團隊有效辦法。“很多企業(yè)當(dāng)前失去了投資的能力，為了讓這些團隊活下去，部分企業(yè)選擇進入代建賽道，其中也有部分是希望在新領(lǐng)域中探索新機會和空間。”易居企業(yè)集團CEO、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱表示。

另一方面，受到當(dāng)前房地產(chǎn)深刻調(diào)整的影響，代建的市場容量也在持續(xù)擴容，形成發(fā)展機遇；而新增需求主要來自地方城投“托底”項目和AMC等金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)盤活項目。

東方財富證券分析師曲一平認為，2021年實施集中供地以來，拿地格局由以民企為主向以地方國企為主演變，尤其是城投平臺在流拍率高的時期加大拿地，“托底”土地市場。但部分城投平臺項目開發(fā)能力、運營能力不足，拿地開工率總體偏低。

據(jù)克而瑞調(diào)研顯示，2021年城投開工率僅有38%，是各類型企業(yè)中最低，遠低于67%的平均開工情況；2022年城投拿地開工率則僅為8%。另有業(yè)內(nèi)人士透露，目前城投托底項目中有約6成項目尚未開工。

除此之外，由于企業(yè)暴雷、項目停工等情況，金融機構(gòu)入場紓困，眾多房地產(chǎn)類的不良資產(chǎn)亟待盤活。有業(yè)內(nèi)分析指出，AMC等金融機構(gòu)可提供資金，但其本身并不具備開發(fā)能力，未來的資金退出依舊依靠項目未來的開發(fā)建設(shè)和銷售，這其中正在催生大量的代建需求。

不只是地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的存量業(yè)務(wù)，國家對住房保障體系的重視和發(fā)展，也有望為代建帶來增長空間。曲一平指出，住建部提出“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套”，預(yù)計保障性租賃住房將托底房地產(chǎn)開發(fā)投資，建設(shè)料將提速，對代建的需求大幅提升。

未來的市場會有多大？金地集團副總裁、金地管理公司董事長郝一斌曾預(yù)計，目前的代建市場規(guī)模在百億元級別，此后會逐步提升，到2025年商品房代建市場規(guī)模占比將會達到17%-18%，成長為一個千億級的市場，貨值將達到2萬億-2.5萬億元的規(guī)模。代建市場將在短短幾年內(nèi)擴張10倍，“藍海”屬性可見一斑。

龍頭房企的“降維打擊”

看中了代建藍海的開發(fā)商正在積極入局，其中既有大型房企，也有中小型房企，中海、保利、萬科、碧桂園、旭輝、星河灣、仁恒、當(dāng)代置業(yè)、聯(lián)發(fā)集團、濱江以及建業(yè)等。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超60家。

參賽選手變多，擁有核心競爭力成為脫穎而出的關(guān)鍵。但在這一仍快速發(fā)展變化著的行業(yè)中，代建企業(yè)所需要的能力也越發(fā)多樣化。

明源房地產(chǎn)研究院指出，不同類型委托方的核心需求有明顯差異，標準化能力、定制化服務(wù)能力、成熟的供應(yīng)鏈體系、系統(tǒng)化的服務(wù)思維等都是代建企業(yè)需要具備的能力。

在如此多元的需求中，具備怎樣的能力、匹配何種需求，才是一家優(yōu)秀的代建公司，才能在激烈的競爭中勝出？

金地集團副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長陽侃從實踐中總結(jié)出三個關(guān)鍵點：負責(zé)任的態(tài)度、良好的產(chǎn)品理念、優(yōu)秀的團隊能力。“在每周例會中我們都會關(guān)注代建項目的情況；在擁有良好產(chǎn)品理念的同時，對交付出去的產(chǎn)品品質(zhì)同樣看重，”陽侃說，“第三，我們有一支很好的團隊，會把城市平臺和區(qū)域平臺上的能力都疊加到項目上，賦能代建項目。”

丁祖昱也認為，團隊是制勝的核心。“有些規(guī)模房企進入到三四線城市后，會出現(xiàn)不敵本地公司的情況，”他分析，這是由于規(guī)模房企沒有把最好的團隊下沉，也無法為一個項目需求提供定制化產(chǎn)品，“因此配置一個好的團隊到項目上，是解決問題的重點。”

若從委托方選擇代建公司的角度來看，“肯定要選能信任的。”郝一斌表示，而信任的基礎(chǔ)來自于品牌、成熟的能力和管理體系；其次，還要看代建企業(yè)所擅長的門類是否與需求相匹配，是否有良好的溝通服務(wù)體系保障項目的順暢推進等能力。

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授周穎指出，一家好的代建公司所需要的核心素質(zhì)，實則與其他行業(yè)相仿，仍是品牌知名度、成功案例、企業(yè)規(guī)模等幾大要素。

這也意味著，經(jīng)驗滿級的全國性、區(qū)域性品牌房企，以業(yè)內(nèi)多面手的身份入局代建，無異于降維打擊。他們在房地產(chǎn)開發(fā)項目中累積了大量的成熟的經(jīng)驗，大多都具備品牌、產(chǎn)品、成本、信用、供應(yīng)鏈等優(yōu)勢，已形成了難以輕易逾越的護城河。

“今天仍然在正常運營的行業(yè)前10強，轉(zhuǎn)行做代建都是沒有任何問題的。”丁祖昱直言。

長期穩(wěn)居TOP10的金地正是其中之一。歷經(jīng)35年的成長和發(fā)展，金地在全國300多個城市有所布局，為100多萬戶家庭提供物業(yè)管理服務(wù)。截至2022年6月末，金地總資產(chǎn)約為4600億元，在市場上擁有強大的影響力，并積累了廣泛的客戶信賴。

支撐著金地建立起如此龐大網(wǎng)絡(luò)的是內(nèi)在的專業(yè)價值，在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、智慧服務(wù)、物業(yè)管理等多方面、全方位的能力。與之相應(yīng)的，金地還擁有700萬戶的客戶資源、1.7萬供應(yīng)商、強大的采購體系，以及深厚的專業(yè)沉淀和人才沉淀。這些都成為金地在代建市場上分得一杯羹的底氣。

在代建時代加速“領(lǐng)跑”

與許多近來才延伸到代建領(lǐng)域的開發(fā)商不同，金地布局代建領(lǐng)域已積累了逾16年的開發(fā)管理經(jīng)驗。

2006年，金地承接了“福田科技廣場”的建設(shè)工作，正式敲開了代建的大門，成為行業(yè)先行者。這也是深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目。

當(dāng)很多房企只是把代建作為一個機會型業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)混業(yè)經(jīng)營時，金地已經(jīng)深刻理解到代建輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)與重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之間的巨大差異，并在2018年成立了金地管理，深耕代建，不斷的完善服務(wù)體系與專業(yè)能力輸出體系，為委托方創(chuàng)造價值。截至目前，金地集團代建業(yè)務(wù)已布局全國40余座城市，累計簽約面積超過1800萬平方米，業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長。

承襲著金地集團三十多年沉淀的穩(wěn)健風(fēng)格，借力金地管理十余年的耕耘，金地華東在深入代建賽道時，獨有一番優(yōu)勢。

眾多優(yōu)勢中的核心便是一支“金牌團隊”。金地華東區(qū)域是金地集團的常勝軍團。即便是在充滿不確定性的青銅時代，金地華東提供了最大的確定性，2022年，金地華東的銷售簽約金額達到548億元，規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑金地全國七大區(qū)域。

細看打造了這張漂亮成績單的勁旅，專業(yè)素質(zhì)是重要的底色。截至2022年11月，金地華東共有約600名員工，從營銷、設(shè)計、工程、成本，到商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、財務(wù)、投資全覆蓋，領(lǐng)域?qū)＜?、中堅力量雄厚，形成了成熟領(lǐng)先的平臺能力。金地華東區(qū)域和各城市平臺合計上百人團隊，上千項機制賦能代建，可確保接手的項目上限更高，下限不偏離預(yù)期。

不止于此，這支專業(yè)團隊還擁有20年的華東深耕經(jīng)驗，在包括上海、江蘇、安徽等地累計投資了126個項目，熟悉各地市場風(fēng)格，對客戶喜好擁有充分認知，建造出獨具特色的產(chǎn)品。上海豐盛道創(chuàng)造性地營造了新型社區(qū)關(guān)系，無錫山河九里則以全業(yè)態(tài)產(chǎn)品揉合自然景觀塑造出城市的品質(zhì)感……悉心打造的產(chǎn)品總是能獲得青睞，在2022年下行的市場中，在同時間、同價格的條件下，金地華東有近8成在售項目月均銷售額領(lǐng)先競爭對手。

可以預(yù)見的是，在面向各類機構(gòu)、面對差異化的需求時，具備多樣化專業(yè)能力的金地華東能夠提供全鏈條、量體裁衣式服務(wù)。

這樣一支經(jīng)驗豐富、穩(wěn)定性高的地產(chǎn)開發(fā)團隊進入代建賽道時，也更容易獲得委托方的信任和青睞。“我們有純粹的開發(fā)團隊，相當(dāng)于是以高的成本，把穩(wěn)定的質(zhì)量和好的業(yè)界口碑，一并放到代建項目中。”陽侃介紹。得益于多重高質(zhì)量能力疊加，從2019年切入代建至今，金地華東共獲取了13個項目，其中有8個項目是2022年以來摘獲。

“我們現(xiàn)有的開發(fā)能力體現(xiàn)在管理業(yè)務(wù)中，核心有三點，分別是投融資能力、產(chǎn)品能力和開發(fā)管理能力。”陽侃認為，把后二者能力向外延伸拓展，一方面做好客戶關(guān)系、客戶服務(wù)，在C端強化品牌，代建業(yè)務(wù)會走得更遠；另一方面，在B端體現(xiàn)更充分的服務(wù)精神，展現(xiàn)出靠譜、規(guī)范、透明、誠信的品質(zhì)，代建業(yè)務(wù)也能發(fā)展得更好。“我們在代建領(lǐng)域里的所有嘗試，有可能不是一個階段性、策略性的機會選擇，而有可能跟房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展模式是相結(jié)合的。”

標簽： 長治久安 金地集團 房地產(chǎn)業(yè)