當?shù)貢r間11日，波士頓咨詢公司（Boston Consulting Group）發(fā)布最新報告稱，疫情引發(fā)的遠程辦公趨勢令美國商業(yè)地產(chǎn)陷入螺旋式下降，利用率低、空置率高、財務狀況惡化，寫字樓面臨成為“僵尸樓”的風險。

辦公空間需求驟降

自疫情以來，混合辦公已成新常態(tài)，工作模式的轉變令辦公空間需求驟降，據(jù)波士頓咨詢公司的研究發(fā)現(xiàn)，平均而言，美國辦公樓空置率由12%升至17%，而利用率則由70%大幅下降至42%。

【資料圖】

該機構解釋稱，許多租戶于疫情期間簽署了短期租約，以觀察工作模式將發(fā)生何種變化，再決定如何安排辦公空間。該機構數(shù)據(jù)顯示，疫情前，企業(yè)租賃寫字樓的平均租期為5至10年，然而目前，大多數(shù)租約都不滿5年，事實上，60%的辦公室租約將在未來三年到期，且大批到期租約可能不再續(xù)簽。

該機構估計，如若上述趨勢持續(xù)，整體辦公空間縮減至目前的60%～65%就能滿足未來需求，意味著大約15億平方英尺（折合大約1.4億平米）的辦公面積可能遭到廢棄，這將給辦公樓業(yè)主帶來400億至600億美元的收入損失。

業(yè)主面臨資不抵債風險

波士頓咨詢公司表示，對于那些以浮動利率貸款以及需要再融資的企業(yè)而言，利率上行將產(chǎn)生巨大影響，令其新增債務成本陡升，不僅如此，辦公樓價值也會下降。該機構預計，需求不振疊加融資收緊，未來12至36個月內(nèi)，寫字樓價值將比疫情前銳減大約40%。

如此一來，業(yè)主承受巨大財務壓力，物業(yè)估值下降、新債成本上升，可能導致資不抵債、甚至一波違約潮的出現(xiàn)，在此情形下，貸款機構可能成為辦公樓的所有者。雪上加霜的是，科技進步令局面更加復雜化，包括人工智能在內(nèi)的技術革新將進一步削弱對辦公空間的需求。

下一個“雷點”

2020年3月至2022年3月，在長達兩年時間里，美聯(lián)儲實施接近零利率的超低利率政策。多位華爾街人士對第一財經(jīng)記者表示，零利率時期造成諸多經(jīng)濟不平衡之處，隨著美聯(lián)儲連續(xù)加息十次累計加息500個基點，“雷點”開始逐步暴露，先是區(qū)域銀行危機，商業(yè)地產(chǎn)將緊隨其后。

蒙特利爾銀行美國利率策略主管林根（Ian Lyngen）對第一財經(jīng)記者表示： “貨幣政策正?；哪繕酥皇亲屚顿Y者進入風險模式，更具投機性的資產(chǎn)最先受創(chuàng)，隨后輪到傳統(tǒng)風險資產(chǎn)，最后可能波及避險資產(chǎn)。這就引出一個問題，即下一個壓力點在何處，緊縮政策的下一個后果會是什么。商業(yè)地產(chǎn)一直是最被頻繁提及的風險領域，尤其是在區(qū)域銀行擠兌風波之后，流動性危機加劇了信貸緊縮程度。”

據(jù)天風證券報告，美國銀行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的主要持有人，截至2022年底，美國商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款規(guī)模為3.6萬億美元，其中，商業(yè)銀行所持比例達到65%，商業(yè)地產(chǎn)貸款在大型銀行和小型銀行的貸款組合中的占比分別為13.1%和42.7%。

在發(fā)送給第一財經(jīng)記者的報告中，評級機構惠譽預期，美聯(lián)儲將長期維持更高利率來應對通脹居高不下。由于存款大幅外流、融資成本上升以及經(jīng)濟衰退的不確定性增加，區(qū)域銀行正收緊信貸，商業(yè)地產(chǎn)可能面臨更多逆風因素。

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