近日，鄭州一視頻博主發(fā)布的“免費贈房”信息，讓馮駿頗為心動。“免費贈送，不要錢，直接過戶給你，你直接還房貸就行。”該視頻博主在視頻中自我推介說。

鄭州的房子都這么便宜了？竟然開始免費贈送了？

根據(jù)馮駿提供的信息，第一財經(jīng)記者找到了這處正在“免費贈送”的房源信息。這是一套位于鄭州市金水區(qū)曼哈頓商圈的房子。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)該視頻博主的介紹，這套房子面積為69㎡，購買于2017年，當時的總房款為118萬元。其中包括28萬元首付，剩余90萬元則是按揭貸款。如今，房貸還剩80萬，賠了五六十萬元。

“免費送房？現(xiàn)在多了，只要你還貸款。”在位于鄭州市嵩山路的一家二手房門店，中介侯先生對馮駿說，這幾年，鄭州大部分區(qū)域的二手房售價，都降了，區(qū)別也只是在于降的多少，“品質(zhì)好的小區(qū)，降的不多，品質(zhì)差的、一般的，降的都比較多。”

為了查看該套房屋的屋內(nèi)信息，馮駿嘗試聯(lián)系該視頻博主，但對方卻一直拒絕回應(yīng)。

7月6日上午，記者再次查閱該“免費贈房”視頻時，發(fā)現(xiàn)該視頻已經(jīng)被刪除。

有的房價回到了十年前

正當馮駿為不能獲得“免費”房源懊惱不已時，他的朋友奚春山卻告訴他，同樣位置、同樣戶型的房源，在一些二手房中介平臺上的掛牌出售價，其實只有72萬元。“你去接人家的80萬（元）貸款，還不如自己去直接買這套72萬（元）的呢。”

奚春山是一名有著10多年經(jīng)驗的地產(chǎn)從業(yè)者，運營有自己的房地產(chǎn)自媒體。

奚春山分析說，上述免費贈房的視頻博主，當初購房的2017年，正趕上鄭州房價暴漲，不少區(qū)域的房子，動輒漲價50%甚至更高。但此后，不少區(qū)域的二手房，就開始了“跌跌不休”。其中，曼哈頓商圈的二手房，更是因為容積率高，人群雜亂，成為下跌的急先鋒。

“當初花118萬買的房子，現(xiàn)在只能賣到70多萬，沒準過段時間還會更低。”奚春山告訴第一財經(jīng)，對于這個免費贈房的視頻博主而言，從當初高位接盤，到如今還貸5年，本金可能才還了不到10萬元，還背負80多萬元的貸款，可房子目前的價值卻不到80萬元，不論有沒有能力繼續(xù)還月供，免費送房，其本質(zhì)都是及時止損。

在位于鄭州市長江路的鏈家二手房門店，中介張先生則告訴馮駿，自己前段時間剛經(jīng)手成交的一套房源，當初業(yè)主也是花200多萬元購買的，如今，還了幾年房貸，還剩下130多萬元貸款，可等到業(yè)主著急用錢，想要出售時，卻發(fā)現(xiàn)，這套當初花200多萬元購買的房子，如今只能賣到130萬元，相較于業(yè)主當初的購房價，折價幅度將近40%。

其實，即便是所謂的“品質(zhì)好”的小區(qū)，如果業(yè)主不愿意降價，也很難有成交。在一家位于鄭州市漢江路的二手房中介門店，中介曹女士告訴第一財經(jīng)，其所在區(qū)域的興華南街168號院，因為之前是鄭州市財政局家屬院，院內(nèi)有小橋流水，還有水系，如今又正在加裝電梯，“妥妥的二環(huán)洋房”，可即便如此，一套面積221㎡的三、四樓復式，對外以380萬元掛出了三年多，卻遲遲沒有成交。后來，直到業(yè)主無奈降價30萬元，才最終以350萬元的價格成交。

至于周邊一些沒有電梯的老舊小區(qū)，房價更是跌破了萬元大關(guān)。

曹女士指著斜對面，與興華南街168號院相距不遠的綠城花園小區(qū)說：“這里面，成交價五六千（元/方米）的都有。”

為啥價格這么低？曹女士分析說，其中一個原因，是年代老。1998年建成的小區(qū)，如今房齡已經(jīng)25年了；另一個，是老舊小區(qū)沒電梯，炎熱的夏天，想回到五樓、六樓的家，就得大汗淋漓的爬樓上去，年輕人還好說，一些老年人，回趟家相當于被拿走半條命。

大幅下跌的房源，當然不僅是老舊小區(qū)。

鏈家二手房中介的張先生說，即便是一些有電梯的房子，價格下跌的也令人吃驚。“我們（門店）附近的一個小區(qū)里，一套三、四十平方米的標間，雖然也是住宅性質(zhì)，但成交價卻已經(jīng)從幾年前的一萬多元（每平方米），跌到7000多元了。”張先生說，這些房源當初在2012年時的開盤價，已經(jīng)是7000多元了。如今，時過十年，房價又回到了起點。

二手房掛牌量攀升但成交難

奚春山也說，相對于一些一不小心就“爛尾”的新房，買、賣更市場化的二手房交易，更能真實反饋出購房者與售房者的真實意愿。

一份來自鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，鄭州全市住宅二手房共成交11213套，成交均價10555元/平方米。而一個月前，鄭州的住宅二手房成交均價，還是10866元/平方米。

記者查詢多家二手房中介平臺數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，如果把這些平臺的二手房掛牌數(shù)量匯總，總掛牌套數(shù)已經(jīng)超過了13萬套，其中，僅2023年4月份，就新增了2.4萬套。

一邊是不斷下跌的二手房成交價，一邊是不斷攀升的二手房掛牌總量，鄭州的二手房正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

其實，今年以來，鄭州的二手房也有過短暫的回暖。

今年3月31日上午，第一財經(jīng)記者實地走訪鄭州市房屋交易和不動產(chǎn)登記長江路服務(wù)大廳時發(fā)現(xiàn)，偌大的大廳內(nèi)，坐滿了前來辦理面簽、過戶的業(yè)主。

當時，鄭州的二手房中介馬濤也說，其所在的房產(chǎn)中介門店，不到10名員工，整個2023年2月份，就賣出了88套房子。

但時間才過去短短幾個月，鄭州的二手房卻已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

在一家位于鄭州市曼哈頓商圈的二手房門店，中介逯先生說，眼下，雖然還有一些成交量，但明顯感覺，主動權(quán)發(fā)生了變化。2017年那會兒，是房東強勢，一天一個價，現(xiàn)在，不少房東著急著想趕緊把房子賣出去，購房者反而不著急了。

“像這種二手房交易，它的市場主體，就兩種，一種是客戶，一種是房東，每家（房東）有每家的特殊情況，缺線、想快速回款的房東，價格可能會低一些。”逯先生說，對于一些著急用錢的房東而言，這個“低”，甚至可能是沒有下限的低，只要沒有客戶愿意購買，房東就得不停往下降。

隨后，在逯先生的引領(lǐng)下，記者發(fā)現(xiàn)，同樣位于曼哈頓商圈、戶型面積同樣為172.28㎡的房子，有人掛牌價為197萬元，也有人掛牌220萬元。

逯先生說，其中的這套售價為197萬元的房東，便是由于著急用錢，才會選擇大幅度降價的。記者也注意到，這套房源最初于2023年1月9日的掛牌價為270萬元，之后，經(jīng)過連續(xù)降價，至5月20日，房價已降至205萬元。后來，房東看到鄭州的二手房市場好轉(zhuǎn)，又于6月4日漲價10萬元至215萬元。但最終，著急用錢的房東，為了盡快回款，又不得不于7月1日再次降價18萬元至197萬元。

實際上，即便是馮駿所在小區(qū)的房東們，也正在進入一種競相降價的“比賽”。

馮駿的房源位于帝湖花園。2017年時，他的這套面積為79.29㎡的房子，有人出價110萬元，但馮駿的家人卻拒絕出售。等到今年5月，馮駿想再次把房源掛牌出售以置換一套更大面積的改善型住房時，售價已經(jīng)跌落至80萬元。

7月6日上午，馮駿再次登錄一些二手房中介平臺時，驚訝地發(fā)現(xiàn)，同樣戶型的房源，已經(jīng)有房東將售價悄然下調(diào)至68萬元。

因何而降

實際上，先后傳出“免費贈房”信息的城市，不僅是鄭州。

早在2022年3月，就有北京燕郊業(yè)主宣稱，只要接盤者愿意承擔剩余70萬元房貸，愿意把名下一套40㎡的70年產(chǎn)權(quán)住宅免費贈予對方。

此后，國內(nèi)多個城市先后傳出有業(yè)主愿意“免費贈房”。

“本質(zhì)上，還是房價跌了。”奚春山說，在一些城市，不少二手房動輒跌幅30%以上，對于一些高位接盤的業(yè)主而言，相當于已經(jīng)把首付款跌沒了。此時，如果再遭遇失業(yè)，失去收入來源，則連每月的房貸還款都成為難題，于是，與其痛苦糾結(jié)，不如斷臂求生。

不過，對于鄭州的二手房房價不斷下跌的原因，當?shù)匾恍┑禺a(chǎn)從業(yè)者認為，除了以上原因，可能還包括如下原因。

一個，是2015年后的大規(guī)模城中村改造，先后對全市600多個城中村啟動拆遷。此舉一方面導致大量原本租住于這些城中村的租戶，因為租房成本攀升最終離開鄭州，另一方面，在隨后幾年內(nèi)，這些城中村居民又動輒獲賠三五套、七八套房源，導致鄭州的房源數(shù)量激增。一方面，是潛在的購房者減少，另一方面，又是市場的供給量增加，一增一減之下，鄭州的二手房市場迎來當頭一棒。

另一個原因，則是相對于中部其它省會而言，號稱“商貿(mào)城”的鄭州，盤踞著數(shù)以十萬計的各類批發(fā)商戶，這些曾經(jīng)的購房大軍，在后續(xù)的電商大潮與幾年疫情中，受到很大沖擊，不僅失去了購房能力，甚至連維持基本的現(xiàn)金流都成為難題。而餐飲、教輔、地產(chǎn)等行業(yè)的從業(yè)人員，也因為生意下滑，失去工作，不僅不再具備購房能力，甚至連手中的房源都急于拋售。伴隨著其中一些業(yè)主最終加入此輪二手房拋售潮，又讓鄭州的二手房市場遭遇打擊。

（文中馮駿為化名）

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