住建部強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，在政策的強(qiáng)預(yù)期之下，一線城市還沒有等來政策的關(guān)鍵性調(diào)整，房價(jià)也并沒有“應(yīng)聲而漲”。

(資料圖)

在西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海等核心二線城市中，第一財(cái)經(jīng)8月3日從以上城市的主流商業(yè)銀行、房產(chǎn)中介處了解到，除長沙、福州之外，目前，這些二線城市均有商業(yè)銀行可以執(zhí)行“名下有一套房但結(jié)清貸款，再買第二套，首付比例和（或）貸款利率按照首套房計(jì)算”的新政，也即二套房判斷標(biāo)準(zhǔn)變更為“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，而公積金貸款政策仍落實(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”。此外，福州已將二套房首付比調(diào)降一成。

3日晚間，鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。根據(jù)鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局等八部門印發(fā)的通知，落實(shí)新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，結(jié)合評估情況及時(shí)調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

一線城市觀望情緒濃厚

二手房市場往往被稱為樓市冷熱的“試金石”。然而，在一系列政策利好之下，熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格的整體跌勢仍在持續(xù)。

“現(xiàn)在這個(gè)90多平方米的小三居比6月份剛掛牌的時(shí)候降了四十多萬，目前來看房還有議價(jià)空間。”北京望京鏈家某門店房產(chǎn)中介小謝3日對記者表示，今年以來，望京片區(qū)的二手房價(jià)格經(jīng)歷了幾波下跌，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)90多平方米左右的剛需房，無論是老破小還是次新房，平均都比年初降價(jià)五六十萬。

7月29日，北京市住建委表示要“會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。緊接著央行明確“下半年要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策”“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

8月3日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會(huì)時(shí)再度明確，要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策。

小謝說，根據(jù)她們內(nèi)部討論，“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整的可能性不大，但后期商業(yè)銀行貸款利率可能會(huì)進(jìn)行差異化調(diào)整。目前，政策風(fēng)聲大，但落地情況不明朗。整體而言，二手房市場還處在買方市場，近期以來，不著急置換的賣方降價(jià)意愿也不大了。“買賣雙方博弈之下，帶看量有所增多，但成交量依然在谷底。”

在上海松江大學(xué)城附近工作多年的房產(chǎn)中介小張也有類似感悟。“業(yè)主預(yù)期開始分化。”他告訴記者，一方面，上海熱門區(qū)域估計(jì)難以調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”，至于其他區(qū)域是否會(huì)變動(dòng)，確實(shí)有一部分業(yè)主在觀望。“我近期遇到兩個(gè)業(yè)主，主動(dòng)上門要求將房源撤下，想等著新政策出來再漲價(jià)。”

但另一方面，也有一部分業(yè)主選擇繼續(xù)降價(jià)。小張說，在松江某2009年建成的小區(qū)，一套90平方米左右的2居室精裝房，業(yè)主近期降價(jià)了30萬元左右，降價(jià)后的掛牌單價(jià)為4.6萬元/平方米，而在今年6月，一套相似戶型的房源成交價(jià)在5.1萬元/平方米。

緯房研究院7月31日最新數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，四個(gè)一線城市近半個(gè)月房價(jià)無一上漲，其中上海房價(jià)跌速相對較高。具體而言，與7月15日相比，7月31日上海房價(jià)下跌0.58%，廣州房價(jià)下跌0.38%，北京房價(jià)下跌0.25%，深圳房價(jià)下跌0.12%。

“在當(dāng)前的市場形勢下，如果剛性及改善性住房需求支持政策全面落地，且力度達(dá)到市場預(yù)期，一線城市房價(jià)有望企穩(wěn)，但尚不具備上漲的條件。但如果政策落地困難，或采取‘添油戰(zhàn)術(shù)’逐步加碼，容易使市場產(chǎn)生‘未來購房條件更好’的預(yù)期，加重市場觀望，房價(jià)可能繼續(xù)下跌。” 中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組2日撰文稱。

多個(gè)熱點(diǎn)二線城市限購區(qū)“只認(rèn)貸”

“政策是否調(diào)整、如何調(diào)整，不是我們單位負(fù)責(zé)，得看金融部門，看商業(yè)銀行。我目前得到的消息是不同銀行執(zhí)行情況可能不同。”3日，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)就“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’在當(dāng)?shù)厥欠衤涞?rdquo;詢問合肥房管局時(shí)，相關(guān)工作人員如是表示。

招商銀行合肥分行某個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前，如果購房家庭在限購區(qū)已經(jīng)有一套房子了，但沒有未結(jié)清貸款，再在限購區(qū)購買一套房，則還按首套房的首付比和貸款利率；如果是非限購區(qū)，只要名下沒有未結(jié)清貸款則首付比可做到二成。

微商銀行某個(gè)貸經(jīng)理則對記者透露，7月底住建部明確“進(jìn)一步落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”之后，目前，該銀行對于限購區(qū)二套房認(rèn)定依然只看是否有未結(jié)清貸款，但對于非限購地區(qū)，則進(jìn)一步放開貸款要求。“即便手頭有未還清貸款，再在非限購地區(qū)購買一套新房，依然可以做到二成的首付比。”

此外，該名個(gè)貸經(jīng)理坦言，“目前，銀行正想盡辦法放款”。比如，在流水政策方面，如果是成年未婚人士購房，其收入水平還達(dá)不到貸款要求，那么可以結(jié)合父母的收入證明，將貸款辦下來。

事實(shí)上，第一財(cái)經(jīng)調(diào)研、梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有西安、廈門、成都、合肥、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、南京、蘇州、無錫、濟(jì)南、佛山和鄭州等超過十幾個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。其中，如珠海等個(gè)別城市執(zhí)行“房貸結(jié)清可以按首套房商業(yè)貸款利率，但首付比仍按照二套房標(biāo)準(zhǔn)（三成）”外，上述多數(shù)城市，購房者在沒有未結(jié)清貸款的背景下，首付比和商貸利率均參照首套房執(zhí)行。

比如，根據(jù)鄭州去年發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，購買二套房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。也就是說，只要結(jié)清首套房貸款，均可以按照30％的首付購買二套房。

截至發(fā)稿，除了鄭州表態(tài)“認(rèn)房不認(rèn)貸”以外，這些二線城市都沒有在限購地區(qū)將“認(rèn)貸”進(jìn)一步放開，或者將“認(rèn)貸不認(rèn)房”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，“認(rèn)貸不認(rèn)房”是指不以家庭擁有的房屋數(shù)量來執(zhí)行貸款政策，二套房購買家庭只要還清首套房貸款，再次貸款也按照首套房認(rèn)定?？陀^上加速了貸款的流動(dòng)性，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，目前，由于房地產(chǎn)市場整體信心不足，這些二線核心城市亟需提振市場信心，恢復(fù)住房市場的消費(fèi)能力。但“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策有利于富裕家庭購買多套住房，會(huì)對普通家庭產(chǎn)生擠出效應(yīng)，形成區(qū)域的貧富分化。因此，尤其是中心城區(qū)的住房，在市場逐漸恢復(fù)之后，有可能會(huì)回到“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

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