曾被認為“慢半拍”的越秀地產(chǎn)，在這輪行業(yè)汰換的過程中，精準把握市場節(jié)奏，以不同以往的進取姿態(tài)不斷拓展著業(yè)務(wù)版圖，推動公司經(jīng)營的高品質(zhì)發(fā)展。

(資料圖)

2023年上半年，越秀地產(chǎn)積極應(yīng)對嚴峻的行業(yè)和市場形勢，實現(xiàn)了合約銷售額約936億元，同比大幅增長超7成；前7個月更是完成了全年銷售目標的近7成。在財務(wù)指標上，越秀地產(chǎn)也全面向上，營業(yè)收入約為321億元，同比上升2.6%；股東應(yīng)占凈利潤約為21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。

這樣的業(yè)績表現(xiàn)也得到了市場的認可。國際投行花旗在一份報告中稱看好越秀地產(chǎn)銷售增長向好，土地儲備豐富，并擁有創(chuàng)紀錄的現(xiàn)金水平，上半年銷售樂觀，首七個月合約銷售額增長68%，下半年有更大靈活性去追求更高的利潤率，預(yù)料全年合約銷售額將增長28%。該行給出了“買入”評級。

越秀地產(chǎn)管理層對上半年的表現(xiàn)也打出了不錯的分數(shù)。在近日的業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠直言，在市場下行波動的情況下，越秀地產(chǎn)能取得如此業(yè)績來之不易，預(yù)計下半年政府將繼續(xù)因城施策，以持續(xù)寬松的政策促進房地產(chǎn)的良性恢復(fù)和健康發(fā)展，“我們將以變應(yīng)變，靈活應(yīng)對市場變化。”

銷售業(yè)績完成率近7成

2023年上半年，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了一場過山車般的行情，“小陽春”走高之后迅速轉(zhuǎn)冷。在這樣劇烈的波動下，越秀地產(chǎn)堅持實施“一盤一策”的精準銷售策略，加大線上和線下營銷融合，并憑借良好的口碑創(chuàng)造了不俗的銷售業(yè)績。

報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣836.3億元，同比上升71%，成為TOP30中增速最高的房企。

同時，越秀地產(chǎn)前7個月的銷售規(guī)模已攀升至921.01億元，完成了全年銷售目標人民幣1320億元的超69%。

這其中，大灣區(qū)貢獻了超5成的合同銷售額，實現(xiàn)461.3億元，同比漲幅達到45.3%。在大本營廣州市場，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持第一的位置，實現(xiàn)合同銷售金額約402.6億元，在總銷售額中占比達到48.1%。

此外，越秀地產(chǎn)在華東、中西部、北方區(qū)域也都實現(xiàn)了較快增長。在近年來布局力度較大的華東地區(qū)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約為186.3億元，同比大幅上漲151.4%，為整體貢獻了2成以上銷售；中西部地區(qū)實現(xiàn)合同銷售額約120.5億元，首次突破百億規(guī)模；北方地區(qū)的銷售規(guī)模在各個區(qū)域中相對較小，約為68.2億元，但銷售增速亮眼，同比增長182.4%。

具體到城市來看，越秀地產(chǎn)位于四個一線城市的項目均取得了不俗的銷售成績。據(jù)披露，上半年，其在廣州、深圳、上海、北京的銷售面積分別同比增長12%、18%、38%、31%。“城市的經(jīng)濟實力越強，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險能力就會越強。”林昭遠表示，“所以一線城市也是公司這幾年重點發(fā)展的城市。”

在上半年全國商品房銷售額僅增長1.1%的背景下，越秀地產(chǎn)這一銷售業(yè)績堪稱一枝獨秀，銷售排名也逆勢上漲。據(jù)克而瑞百強銷售榜，越秀地產(chǎn)位列行業(yè)第13位，較上年同期提升了5個身位。

如此的增長勢頭，讓越秀地產(chǎn)對完成全年銷售目標信心十足。越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進表示，綜合考慮市場和政策多方面因素，本著穩(wěn)中求進穩(wěn)進經(jīng)營的發(fā)展思路，董事會決定維持2023年的合同銷售目標1320億元，“盡管我們沒有調(diào)整這個目標，但是公司還是有信心超額完成。”

據(jù)透露，越秀地產(chǎn)今年全年有2400億元貨值鋪排，今年上半年部分新增地塊也可在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為貨值入市，總計會有超過2500億元貨值。

保持投資級評級

在保持銷售規(guī)模穩(wěn)步增長的同時，越秀地產(chǎn)并沒有忽略對財務(wù)健康和流動性安全的關(guān)注。

從“三道紅線”來看，截至6月末，越秀地產(chǎn)維持“綠檔”達標，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍；其中，現(xiàn)金短債比較上年同期得到了大幅提升，安全性再度提高。

具體到債務(wù)方面，截至2023年6月末，越秀地產(chǎn)有息負債共998.21億元，較去年末882.98億元微升；同期賬齡得到進一步改善，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)共約117.13億元，僅占總借貸的約12%，較上年同期下降了6個百分點。

短期債務(wù)壓力減輕的同時，越秀地產(chǎn)的在手現(xiàn)金還實現(xiàn)了進一步增加，截至6月末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣492.5億元，同比大幅增長40.2%，資金充盈。

除了自身對財務(wù)的嚴格把控之外，越秀地產(chǎn)還把握住了2023年上半年的有利時機，完成了多項重要的融資活動。

今年6月時，越秀地產(chǎn)完成了一次供股籌資，實現(xiàn)了1.15倍超額認購，共募得資金凈額約83億港元。此次供股獲得了大股東越秀集團和廣州地鐵集團的全力支持和足額認購，反映出股東對越秀地產(chǎn)未來的信心。越秀地產(chǎn)表示，此次供股籌集的資金將主要聚焦大灣區(qū)和華東地區(qū)主要城市及其它重點省會城市的業(yè)務(wù)發(fā)展。

與此同時，越秀地產(chǎn)還抓住國內(nèi)利率下行的有利市場融資環(huán)境，優(yōu)化調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)。2023年，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共人民幣54億元，加權(quán)平均借貸年利率3.37%，境內(nèi)首次發(fā)行10年期公司債券，票面利率3.63%；于上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行自貿(mào)區(qū)人民幣債券合共人民幣34億元，加權(quán)平均借貸年利率3.92%。

整體來看，越秀地產(chǎn)在報告期內(nèi)共完成新增融資約328.3億元，其中境內(nèi)融資約264.1億元，境外融資約64.2億元。融資通道維持暢通的同時，越秀地產(chǎn)的融資利率也持續(xù)下行，報告期內(nèi)，其加權(quán)平均借貸年利率同比下降13個基點至3.98，融資成本在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

控制好杠桿、管好流動性，是越秀地產(chǎn)一直以來都秉持的原則。林昭遠表示，自2013年以來，越秀地產(chǎn)每年都會把保持投資級評級作為公司的重點工作，特別是在進行業(yè)務(wù)鋪排、管理投資強度等的過程中，都會評級這一指標納入考量范圍。截至目前，越秀地產(chǎn)仍保持著穆迪Baa3和惠譽BBB－投資級信用評級，展望穩(wěn)定。

進擊土地市場

持續(xù)增長的銷售，暢通無阻的融資，讓越秀地產(chǎn)在土地市場上也有底氣保持進擊的姿態(tài)。

今年上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都及西安新增11宗土地，總建筑面積約為217萬平方米。進入7月份，越秀地產(chǎn)又補充了5宗地塊。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個月，越秀地產(chǎn)拿地金額共達到了213億元，在百強房企中位列第7位。

越秀地產(chǎn)曾以超強的運氣在北京市場連續(xù)搖中3宗地塊，包括海淀區(qū)雙新村地塊、昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊，合計耗資138.46億元，新增土地儲備約43萬平方米。其中，昌平朱辛莊地塊開發(fā)而來的北京越秀星樾項目，從拿地到首期售罄用時僅77天。

大手筆布局很快給越秀地產(chǎn)帶來貢獻，“公司深耕北京戰(zhàn)略取得明顯進展，上半年實現(xiàn)了合同銷售額38.6億元，同比大幅上升”。

在公開招拍掛市場獲取地塊的同時，越秀地產(chǎn)還一直致力于采用“6+1”的多元化土地收購模式，這也是越秀地產(chǎn)得以快速壯大的優(yōu)勢之一。

TOD項目是其中獨具特色的一項。在上半年的新增土儲中，越秀地產(chǎn)收購了杭州星橋TOD項目，增加TOD土地儲備約48萬平方米。截至6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有9個TOD項目，總土地儲備達到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。

此外，國企合作、城市運營、產(chǎn)業(yè)勾地等也是越秀地產(chǎn)獲取增儲的重要渠道。截至上半年，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2813萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約46.1%，華東區(qū)域土儲占比約19%。以城市能級來看，一二線城市占比合計為93%。林昭遠表示對一線城市有信心，是公司重點發(fā)展的城市，會繼續(xù)積極參與投資。

在上述較為傳統(tǒng)的增儲模式之外，越秀地產(chǎn)還透過城市更新發(fā)現(xiàn)新的發(fā)展機會。今年，廣州宣布將積極推進統(tǒng)籌做地，并認定了7家市級做地主體，越秀集團便是其中之一。

在被問及關(guān)于是否將參與舊改項目時，越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示，“城市更新項目體量比較大，如果做得好將有利于穿越開發(fā)的周期，包括能控制一些節(jié)奏，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展會有比較好的幫助。”據(jù)透露，目前越秀地產(chǎn)正在開展城市新中軸（海珠）片區(qū)、天河區(qū)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)的做地落地工作。

越秀地產(chǎn)保持如此進取的姿態(tài)，源自對市場的判斷。林昭遠預(yù)計，今年下半年，調(diào)控政策的持續(xù)寬松和市場信心、購房預(yù)期的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)，全年市場規(guī)模和房價將大致保持穩(wěn)定。

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