首批答疑之后，存量房貸利率迎來實(shí)質(zhì)性調(diào)整方案。

【資料圖】

9月7日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、中信銀行等發(fā)布相關(guān)公告，對(duì)存量房貸調(diào)整時(shí)間、調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)方式和渠道等重點(diǎn)問題作出回應(yīng)。此次方案公布后，存量首套房貸借款人基本可以確定自身利率可以降到什么水平。

上述銀行公告內(nèi)容差異不大，均表示將自2023年9月25日起，與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，部分銀行表示會(huì)主動(dòng)進(jìn)行批量調(diào)整?？傮w按照市場化、法治化原則進(jìn)行。

關(guān)于具體調(diào)整范圍，多家銀行已在日前以問答形式解疑（詳見報(bào)道：《存量房貸利率能不能降、能降多少？多家銀行回應(yīng)熱點(diǎn)問題》）。本文將重點(diǎn)就前期未明確的具體調(diào)整規(guī)則和申請(qǐng)方式等作進(jìn)一步總結(jié)梳理。

分階段、分城市對(duì)號(hào)入座，最低可降至LPR-20BP

考慮到不同時(shí)期、不同區(qū)域房貸利率定價(jià)方式和下限執(zhí)行政策存在差異，不同階段發(fā)放的存量房貸利率需要區(qū)別看待。幾個(gè)比較重要的節(jié)點(diǎn)是：1、2019年10月8日，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率），居民房貸利率由基準(zhǔn)利率以倍數(shù)浮動(dòng)，調(diào)整為LPR加點(diǎn)浮動(dòng)；2、2022年5月15日，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR-20BP。

一、2019年10月7日（含）前發(fā)放、已按央行相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的存量首套個(gè)人住房商業(yè)性貸款

各銀行表示，此類存量貸款最低可調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR，即LPR+0BP。

但除建設(shè)銀行外，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行均作了補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)，相關(guān)說法依然有待明確。大意是，原貸款發(fā)放時(shí)，所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行，合同利率按相應(yīng)LPR加點(diǎn)幅度執(zhí)行。

存量貸款在LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平，不高于LPR，或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

中國銀行的說法則頗為繞口：2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則（當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限低于LPR），如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

從央行各分支機(jī)構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策來看，多數(shù)城市僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中，上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率9折，深圳、湖北為基準(zhǔn)利率的7折。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2018年1月1日至今，一年以內(nèi)（含一年）貸款基準(zhǔn)利率為4.35%，一年至五年（含五年）貸款基準(zhǔn)利率為4.75%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為4.90%。

根據(jù)《中國人民銀行公告》（公告[2019]第15號(hào)），自2019年8月20日起，LPR按新的形成機(jī)制報(bào)價(jià)并計(jì)算得出，最新數(shù)據(jù)為一年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為4.2%。此前可查數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR為4.31%，2019年8月為4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，當(dāng)月為4.85%。

二、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量首套個(gè)人住房貸款

各銀行明確，此類存量房貸利率水平最低調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR（+0BP）。

貸款發(fā)放時(shí)，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行；原貸款利率水平不高于LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

簡單理解，即此類存量房貸調(diào)整后的貸款利率，不低于LPR和發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。

根據(jù)央行各分支機(jī)構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多數(shù)城市的首套房貸利率執(zhí)行下限與全國下限水平一致，即為LPR。

但也有部分城市執(zhí)行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021.7.24至今為LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林長春（LPR+5BP）、河南鄭州（LPR+5BP)。

值得注意的是，上海首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限，自2019年10月8日以來多次變動(dòng)，其中在2020年4月20日前為低于LPR，2020年4月21日至2021年7月23日為LPR。按照四大行給出的方案，在此階段發(fā)放的存量首套房貸利率，最低只能降至LPR。

三、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款）

各銀行明確，此類存量房貸利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR-20BP。

貸款發(fā)放時(shí)，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行；原貸款利率水平不高于LPR-20BP或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

簡單理解，此類存量房貸調(diào)整后的貸款利率，不低于LPR-20BP和發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。

根據(jù)央行各分支機(jī)構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多數(shù)城市執(zhí)行LPR-20BP或更低的利率下限政策，當(dāng)?shù)卮媪渴滋追抠J利率最低均可降至LPR-20BP。

部分城市在2022年10月以來陸續(xù)階段性取消下限，比如湖北、安徽、廣東、遼寧、黑龍江等地的部分城市。在這些城市取消利率下限后至今年8月31日期間，辦理首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款利率最低也只能調(diào)整至LPR-20BP。

但也有北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、廣州（LPR）、廈門（2022.5.18至2022.8.23為LPR+10BP）、西藏（2019年至今均為一般類商業(yè)性貸款利率）等地首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP，當(dāng)?shù)卦诖似陂g發(fā)放的存量首套房貸，貸款利率調(diào)整空間較小。

注：各城市首套房貸利率政策下限歷史調(diào)整情況，已在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行省級(jí)分行官網(wǎng)公布（詳見報(bào)道：《31地首套房貸利率下限全部出爐！認(rèn)房不認(rèn)貸后，哪些城市調(diào)整空間更大？》）。

批量統(tǒng)一調(diào)整，幾類情況需主動(dòng)申請(qǐng)

9月25日起，存量房貸利率調(diào)整開始，對(duì)于具體申請(qǐng)和調(diào)整方式，各行也分情況處理。但各行均明確，新的利率水平于調(diào)整當(dāng)日生效，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算，此次調(diào)整不溯及過往。

多家銀行表示，變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，調(diào)整的結(jié)果一致，但從操作便利性來看，后者所需流程較多、時(shí)間較長，因此主要采取變更貸款利率方式。

一、無需借款人主動(dòng)申請(qǐng)的情況：原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行：將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，無須客戶申請(qǐng)。

對(duì)于特殊情況不接受自動(dòng)調(diào)整，或需采用新發(fā)放貸款置換方式的，需要借款人在一定時(shí)間內(nèi)主動(dòng)聯(lián)系貸款服務(wù)行進(jìn)行說明，或在利率調(diào)整后一定時(shí)間內(nèi)聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷，具體時(shí)間要求有所差異，借款人可關(guān)注各行公告。

二、需要借款人主動(dòng)申請(qǐng)的情況

1、原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸；或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行（未明確提及不良貸款）、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行：2023年9月25日至2023年10月22日（含當(dāng)日）前完成申請(qǐng)的，將于2023年10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整。申請(qǐng)時(shí)需提供相應(yīng)材料（以各行通知為準(zhǔn)），申請(qǐng)渠道包括線上、線下（以各行通知為準(zhǔn)）。

2023年10月22日（不含）后申請(qǐng)的，工商銀行將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行；農(nóng)行將在10個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定，對(duì)符合條件的，及時(shí)予以調(diào)整；中國銀行對(duì)集中調(diào)整后申請(qǐng)的，將逐筆審批，審批通過后即時(shí)進(jìn)行調(diào)整；建設(shè)銀行將于2023年10月25日開始審核，于確認(rèn)符合條件后的當(dāng)日調(diào)整；交通銀行未明確承諾此類申請(qǐng)具體辦理時(shí)間。

中信銀行：可于2023年9月25日起向提出申請(qǐng)，該行將對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行利率調(diào)整。

建設(shè)銀行強(qiáng)調(diào)，符合本次調(diào)整范圍的貸款，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。2023年10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請(qǐng)，經(jīng)審核確認(rèn)后當(dāng)日調(diào)整。

2、固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款

各銀行明確，此類存量房貸需先申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按相應(yīng)調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，或仍選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)，則本次無法調(diào)整。

對(duì)于申請(qǐng)時(shí)間要求，工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行同上述第1條。

農(nóng)業(yè)銀行表示，在2023年9月22日（不含）之前向貸款經(jīng)辦行提出書面轉(zhuǎn)換申請(qǐng)的，納入2023年9月25日批量調(diào)整范圍；之后提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng)，將于2023年9月25日（不含）之后及時(shí)辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)，并下調(diào)定價(jià)水平。2023年9月25日起，農(nóng)行將提供線上轉(zhuǎn)換申請(qǐng)服務(wù)。

對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的，需在提出首套認(rèn)定申請(qǐng)時(shí)一并申請(qǐng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，認(rèn)定通過的，利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進(jìn)行。

固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日為次年1月1日，重定價(jià)周期為12個(gè)月；參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款，重定價(jià)日和重定價(jià)周期與原合同保持一致。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換僅進(jìn)行一次。

3、2023年8月31日（含）前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形

交通銀行：可于2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，經(jīng)審核確認(rèn)后，可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

注意事項(xiàng)：

1、查詢、主動(dòng)申請(qǐng)以及服務(wù)進(jìn)展告知方式：線上、線下，具體方式關(guān)注各行公告。其中，農(nóng)業(yè)銀行自9月15日起，借款人可在其線上及線下渠道進(jìn)行查詢，確定本人本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜。

2、存量房貸調(diào)整無需重新簽訂貸款合同及補(bǔ)充協(xié)議。

3、存量房貸利率調(diào)整不收取任何費(fèi)用。

4、本次存量房貸利率調(diào)整不支持跨行置換。

5、調(diào)整完成后不再重復(fù)調(diào)整。

6、特殊情況/異議處理：可在一定時(shí)間內(nèi)咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或提出異議申請(qǐng)，具體以各行公告為準(zhǔn)。

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