近期，一些不法中介發(fā)掘“商機”，向消費者推介房貸轉經營貸，宣稱可以“轉貸降息”，誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。

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此前就有購房者對第一財經記者表示，其所持有的兩套房子共有房貸140多萬，但兩套房子的房貸利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每個月還房貸就要9000元左右。而辦理經營貸置換房貸后，按照3.7%的經營貸利率計算，按照先息后本的方式還款，每個月只需要還4000多元。

然而，這種將房貸置換為經營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等等風險。

12月20日，銀保監(jiān)會消費者權益保護局發(fā)布風險提示，提醒廣大消費者，警惕不法中介誘導，認清違規(guī)轉貸背后隱藏的風險，防范合法權益受到侵害。

“轉貸降息”四大坑

經營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經營需要。

近年來，金融對小微企業(yè)的支持力度不斷加大，不少商業(yè)銀行的經營貸利率已下調至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率；2022年以來，5年期以上LPR累計下行35個基點，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市場主體的關注：對于存量房貸而言，一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經營貸套現來減輕還貸壓力；一些中介機構，包括地產中介、貸款中介、財務公司等等，也借此機會開展業(yè)務，聲稱可以幫助購房者將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，省下一大筆利息。

但實際上，所謂的“轉貸降息”背后卻蘊藏著巨大風險。

一個風險是，中介違規(guī)操作給消費者帶來違約違法隱患。根據相關監(jiān)管規(guī)定，經營貸須用于生產經營周轉。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發(fā)現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

銀保監(jiān)會提示，在經營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。

其次，不法中介所謂的“轉貸降息”，需要消費者先結清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務費、手續(xù)費等各種名目的高額費用，而息費則隱藏諸多貓膩。

根據記者此前調查了解到，“轉貸降息”收費項目涉及中介公司的服務費、套現費、購買殼公司費用，不同情況又有所區(qū)別。

有北京地區(qū)某地產中介人士曾這樣介紹：“收費多少要審核資料后才能確定。一般而言，如果是老房本，名下無公司，目前利率最低可以申請到3.65%，我們收取1%的服務費、0.3%的套現費、1.5萬元購買公司的費用，當然每家銀行要求不同。”

“消費者‘轉貸’后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費水平。即使最終申請經營貸失敗，消費者仍將被中介要求承擔上述各項高額費用，同時還將承擔高息過橋資金的還款壓力。”銀保監(jiān)會指出。

此外，“以貸還貸”“轉貸”操作有資金鏈斷裂風險。銀保監(jiān)會表示，經營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。

比如，經營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。

另外，“轉貸”操作有信息安全權被侵害風險。消費者選擇“貸款中介”的“轉貸”服務，需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產信息等相關重要信息提供給中介。

銀保監(jiān)會指出，部分中介獲取消費者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息，侵害消費者信息安全權。

警惕不法中介的套路陷阱

實際上，對于經營貸流入房市，監(jiān)管部門早就明令禁止，但今年以來“轉貸降息”之所以能夠卷土重來，是因為銀行經營性貸款與個人住房按揭貸款利率出現較大的利率差，很多購房者都對此業(yè)務心動了。

對此，銀保監(jiān)會指出，銀行機構要加大金融知識普及力度，向消費者充分提示風險，并進一步完善內部管理機制，加強中介機構管理和貸款審核，防止房貸違規(guī)置換經營貸風險。

銀保監(jiān)會提醒，認清轉貸操作的不良后果和風險隱患，增強風險防范意識，維護自身合法權益。

一是防范不法中介虛假宣傳，提高風險識別能力。要警惕不法中介隱瞞不利信息、只談誘人條件的虛假宣傳欺騙和誤導消費者。所謂的“轉貸降息”看似利息更優(yōu)惠，實際卻隱藏違法違約隱患、高額收費陷阱、個人征信受損、資金鏈斷裂、信息泄露等風險。

二是選擇正規(guī)金融機構咨詢，警惕不法中介的套路陷阱。要合理評估個人或家庭實際情況，若有提前還貸或者其他金融業(yè)務需求，應向銀行等正規(guī)金融機構進行咨詢了解相關情況。要了解金融常識，保護自身合法權益。

三是認真審核合同內容，按約定使用貸款。金融機構和消費者都應本著公平自愿、誠實守信的原則，金融機構應合規(guī)放貸，消費者要理性借貸。申請貸款時，提供真實有效的貸款申請材料；在合同簽署時，認真閱讀條款，重點關注利率、費用、權利義務、風險提示等重要內容，謹慎對待簽字、授權環(huán)節(jié)；借貸后，注意按照約定用途使用貸款，避免挪作他用，產生違約責任，影響個人征信。

四是注意個人信息保護，避免造成財產損失。在辦理金融業(yè)務時，不隨意透露身份信息、銀行賬號、財產情況等個人信息，防止信息泄露的風險；不輕易登錄不明機構網站和轉發(fā)鏈接；不輕信自稱某金融機構的陌生來電，避免個人信息被不法分子利用，甚至造成財產損失。

此外，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，解決“轉貸降息”這個問題可以從下調居民房貸利率入手。一方面會壓縮違規(guī)套利空間，更重要的是，這將是引導房地產行業(yè)盡快軟著陸的關鍵所在。

12月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.65%，5年期以上品種報4.30%，均與上次相同。

“當前居民房貸利率都處于相對偏高水平。近期一些地方出現房貸提前還款潮，也從一個側面印證了這一點。接下來為推動房貸利率進一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，需要5年期LPR報價先行下調。預計2023年1月1日房貸重定價日過后，5年期LPR報價有可能下調0.15個百分點。”王青稱。

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