“2022年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已重回2015年，全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米。”12月31日，在“2023丁祖昱評樓市發(fā)布會”上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示。

在總結(jié)2022年全年樓市時，丁祖昱透露了一組最新數(shù)據(jù)：全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國土地建面成交規(guī)模下行四成；一二手房價普遍下行，70個大中城市中，二手房價格下跌的城市達(dá)到60個，一手房價格下滑的城市達(dá)到50個；百強(qiáng)房企全年業(yè)績下滑超過40%，千億房企數(shù)量銳減一半。

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深圳二手房成交量暴降

回首2021年，全國商品房銷售額達(dá)到突破歷史紀(jì)錄的18萬億元，相比之下2022年的數(shù)據(jù)可謂倒退了不少。

具體來看，過去一年，各大中城市商品房銷售規(guī)模普降，僅上海的商品房銷售呈正增長狀態(tài)，一手房成交額達(dá)到6344億元，同比增長9%。

規(guī)模下行較大的城市有重慶、武漢、寧波、杭州、長沙等，其中重慶主城平均單月僅有不足30萬平方米的推案量，而杭州、長沙則是供應(yīng)縮量、需求提前透支的典型。

二手房方面，北上廣三個一線城市的二手房成交規(guī)模重回三年前，深圳二手房成交規(guī)模則跌至2016年以來最低，全年成交僅210萬平方米。盡管北京、上海二手房成交量有所下滑，但北京全年成交1334萬平方米，上海成交了1330萬平方米，相比之下，深圳的成交量連北京、上海的零頭都沒有，深圳二手房市場的低迷可見一斑。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國50個重點城市的二手房成交周期已經(jīng)延長到了65天。

也有二手房成交反彈的特例，比如鄭州、天津、重慶的二手房成交在下半年都有所回升，原因是一手房停工潮后購房者普遍“買舊不買新”，但二手房成交增長的背后，犧牲的是一手房的成交量。

“半數(shù)城市的房屋成交在今年第四季度止跌企穩(wěn)，‘市場底’已經(jīng)出現(xiàn)。”丁祖昱判斷道。

過去一直堅挺的滬深杭二手豪宅也降溫了。丁祖昱表示，上海在2022年6月徹底解除靜態(tài)管理后，二手豪宅出現(xiàn)過兩個月的上行期，結(jié)果到了第四季度，豪宅市場一夜降溫，部分黃浦江濱江項目甚至出現(xiàn)房價下行超過30%的狀況?？v觀全國豪宅市場，一手豪宅的“打新逐利”在2022年仍在延續(xù)，但二手豪宅市場已經(jīng)“一落千丈”。

六成百強(qiáng)房企中止拿地

對于大多數(shù)房企來說，2022年是極其困難的一年。

“2020年時，千億房企達(dá)到40家，2021年維持為40家，但今年的數(shù)字還不到20家。百強(qiáng)房企業(yè)績下滑超過40%，千億房企數(shù)量銳減一半。”丁祖昱表示。

過去一年，百強(qiáng)房企融資總量為7750億元，同比腰斬；新發(fā)行債券房企一共只有12家，下半年只有9家。丁祖昱認(rèn)為，2023年房企債務(wù)到期的壓力依然巨大。

盡管今年年底針對房企融資的金融政策“三箭齊發(fā)”，但丁祖昱表示，共計約3萬億的集中授信、1600億的債券規(guī)模以及股份配售都集中在少數(shù)企業(yè)身上，多數(shù)房企融資難基本面尚未改變，特別是已出險房企和中小房企。

2022年百強(qiáng)房企的拿地總量降了六成，只有40%的百強(qiáng)房企在拿地，有六成百強(qiáng)房企沒有任何拿地活動，因此全國土地市場2022年的表現(xiàn)也較為慘淡。

丁祖昱表示，全國土地建面成交規(guī)模下行約四成，成交面積為14.4億平方米，下降37%；成交金額總計4.73萬億，下降31%。

土地成交金額的城市集中度上升，成交前三名城市占了總成交量的16%，前十城市占了35%，前20城市占比達(dá)到51%。換句話說，普通城市在2022年的土地成交非常差。

土地市場低迷的代表城市有：天津，成交金額同比降低66%；重慶，成交金額同比降低72%；武漢，成交金額同比降低67%；長春，成交金額同比降低92%。

未來半年樓市壓力依舊大

中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來之路該怎么走？

丁祖昱表示，他對行業(yè)規(guī)模的預(yù)判比較悲觀——未來十年，住房增量需求將回落至100億平方米左右。在這個規(guī)模極速收窄的市場中，保利、中海、華潤、招商等央企綜合實力強(qiáng)勁，這些央企會為整個行業(yè)走出新路。而地方國企則表現(xiàn)分化，2022年以來，建發(fā)、越秀、華發(fā)的發(fā)展十分迅速。民企中，碧桂園、萬科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬達(dá)、金輝等未出險房企將率先企穩(wěn)。

丁祖昱判斷，在2022年下半年“政策底”已現(xiàn)，因此整個2023年樓市政策將會保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會很大，下半年更加樂觀，2023年6月將會是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。

土地投資方面，2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國企托底。不過，房企融資預(yù)計將整體走出低谷。

“財稅政策應(yīng)給出一點刺激，減免房地產(chǎn)交易稅費，包括契稅、增值稅、營業(yè)稅等，但對豪宅繼續(xù)征收。”對于新一年的樓市政策，丁祖昱建議到。

他還表示，應(yīng)在全國范圍內(nèi)全面退出樓市限制性政策，全面放松“四限”，包括一線城市。

此外，丁祖昱還建議房企重構(gòu)開發(fā)模式，采取項目封閉式管理，項目專款專用，確保“保交樓”；同時，應(yīng)在預(yù)售制上進(jìn)行改革，應(yīng)當(dāng)參照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款應(yīng)該在房屋交付時再付，避免對購房者造成不公平局面。

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