“年前房東不給看房了，你們要做好價(jià)格不能再往下談、甚至?xí)兴细〉臏?zhǔn)備。”

在2023年除夕的前一天，海淀萬(wàn)柳片區(qū)的房產(chǎn)中介小謝依然接到了數(shù)個(gè)客戶(hù)電話(huà)，電話(huà)咨詢(xún)的均是同一套房源——100平米左右、掛牌價(jià)1250萬(wàn)的三居室。從樓齡來(lái)看，其位于萬(wàn)柳片區(qū)“最老的小區(qū)”怡秀園，該小區(qū)建成于1996年。截至當(dāng)天，該房源位列鏈家APP“萬(wàn)柳熱搜房源榜”第一。

據(jù)小謝介紹，今年元旦以來(lái)，該片區(qū)二手房市場(chǎng)明顯回暖。截至1月第二周，片區(qū)成交量已達(dá)到17套，“率先活躍起來(lái)的是豪宅市場(chǎng)，緊接著傳導(dǎo)到有學(xué)區(qū)加成的改善市場(chǎng)。年前，業(yè)主們開(kāi)始捂盤(pán)惜售。”

(資料圖片)

不同于二手房市場(chǎng)的熱鬧，當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)依然表現(xiàn)平平。第一財(cái)經(jīng)了解到，今年元旦以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的新房市場(chǎng)并未明顯轉(zhuǎn)暖，除豪宅和大戶(hù)型樓盤(pán)外，剛需盤(pán)去化情況依然不容樂(lè)觀(guān)。進(jìn)入春節(jié)假期，一些地區(qū)主流房企推盤(pán)節(jié)奏放緩；但在被視為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)，成交量已出現(xiàn)環(huán)比恢復(fù)勢(shì)頭。

平安證券研報(bào)顯示，隨著疫后居民生活工作逐步恢復(fù)、積壓購(gòu)房需求釋放，1月樓市成交略有起色。除去1-2日元旦假期，1月前15日，重點(diǎn)20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%。但新房市場(chǎng)仍同比回落，重點(diǎn)50城新房月日均成交4582套，同比降5.9%。

豪宅需求帶動(dòng)熱點(diǎn)城市二手市場(chǎng)“回溫”

正月初三，剛回老家四天的合肥政務(wù)區(qū)房產(chǎn)中介安馨，一天內(nèi)接到了五六個(gè)客戶(hù)電話(huà)，“我打算初五就回去上班，那天已經(jīng)約了三個(gè)客戶(hù)了。”

政務(wù)區(qū)被視為合肥“房?jī)r(jià)天花板”，區(qū)域內(nèi)分布如華潤(rùn)凱旋門(mén)、置地柏悅公館等多個(gè)高端小區(qū)，臨近商圈且具體學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。

安馨告訴記者，這些急著看房的客戶(hù)大都是老客戶(hù)，觀(guān)望時(shí)間或超過(guò)一年。“這類(lèi)房源掛牌價(jià)雖然一直比較堅(jiān)挺，但在去年交易中，也多半是降價(jià)出售，購(gòu)房者就產(chǎn)生了‘再等一等’的心理。現(xiàn)在掛牌價(jià)和成交價(jià)雖仍處于低點(diǎn)，但隨著疫情形勢(shì)向好，一些持續(xù)觀(guān)望的購(gòu)房者想趕在業(yè)主提價(jià)之前，抄底入手。”安馨說(shuō)。

她以華潤(rùn)凱旋門(mén)140平米左右的三居室舉例稱(chēng)，去年6月份成交總價(jià)大致在630萬(wàn)元左右，到了12月出現(xiàn)跌破600萬(wàn)元價(jià)格成交的案例。但現(xiàn)在同類(lèi)房源的掛牌價(jià)維持在600萬(wàn)元以上，“現(xiàn)在不是賣(mài)房的好時(shí)機(jī)，卻可能是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”

楊宇在武漢某頭部中介品牌做置業(yè)顧問(wèn)已有5年。他也有類(lèi)似感受：相較于新房市場(chǎng)，當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)掛牌量和成交量均在元旦之后，出現(xiàn)增長(zhǎng)。

“一方面，得益于‘帶押過(guò)戶(hù)’新政落地；另一方面，一些做實(shí)體生意的業(yè)主，年底需要大量的資金周轉(zhuǎn)，這時(shí)候可能選擇將房子掛出來(lái)賣(mài)。據(jù)我們機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至1月中旬，二手房市場(chǎng)掛牌量比去年10月增加了25％。在此背景下，二手房?jī)r(jià)短期內(nèi)還漲不起來(lái)，不過(guò)，就購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可選擇的空間更大，交易達(dá)成的概率也更高。” 楊宇稱(chēng)。

相較于成交量開(kāi)始復(fù)蘇，但房?jī)r(jià)仍處于低點(diǎn)合肥和武漢兩地，北京的豪宅及改善類(lèi)二手市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的跡象。

小謝所深耕的片區(qū)——海淀萬(wàn)柳，這是北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之一，且片區(qū)交通、商業(yè)等配套完善。近期，他觀(guān)察到了另一個(gè)現(xiàn)象：由于春節(jié)前，該片區(qū)二手房帶看量明顯增多，交易周期也變短了，一些業(yè)主因此預(yù)判，年后區(qū)域內(nèi)的二手房房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)回暖，選擇暫不出售。

“這個(gè)月二手房成交預(yù)計(jì)能夠回升到35套以上，這是去年10月以來(lái)很久沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象了。”小謝稱(chēng)。

在價(jià)格方面，小謝稱(chēng)，豪宅市場(chǎng)已率先漲了起來(lái)，環(huán)比漲幅大概在10％左右；其次是有學(xué)區(qū)屬性的改善型住房，目前仍在歷史低位，但議價(jià)空間開(kāi)始減少。

他對(duì)記者展示的1月份萬(wàn)柳片區(qū)成交數(shù)據(jù)顯示，在已成交的17套房源中，以100平米左右的三居室為主。其中，16套均為以低于掛牌價(jià)成交，但價(jià)差縮小到2％左右。

以前述怡秀園那處房源為例，小謝稱(chēng)，2021年期間，同類(lèi)房源的成交總價(jià)一度達(dá)到1500萬(wàn)元以上。而目前在售的這套，掛牌時(shí)間是去年9月，期間一直沒(méi)有人接盤(pán)。業(yè)主預(yù)期一降再降，從最初的掛牌價(jià)1350萬(wàn)元，先是下調(diào)到1280萬(wàn)元，去年12月再次下調(diào)到1000萬(wàn)元左右。

“現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)回到了1250萬(wàn)元。業(yè)主看到年前市場(chǎng)趨勢(shì)不錯(cuò)，前幾天告訴我們打算等到年后，看看市場(chǎng)能不能進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，再?zèng)Q定是否賣(mài)出。”小謝表示，這幾日，即便告知業(yè)主有上調(diào)價(jià)格的打算，有購(gòu)買(mǎi)意愿的客戶(hù)仍不在少數(shù)。這背后是因?yàn)閹?kù)存不多了，等到這一輪存量消化完，新掛牌的二手房?jī)r(jià)格大概率會(huì)上調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示，目前，中高端改善性需求回暖加快在一二線(xiàn)城市表現(xiàn)尤為明顯，這背后有兩方面原因。一方面是由于此類(lèi)需求的確定性相對(duì)較強(qiáng)，包括北京在內(nèi)的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市商品房啟動(dòng)早，市場(chǎng)的改善需求占比高，尤其是高端改善需求在預(yù)期穩(wěn)定之后，恢復(fù)力度會(huì)明顯增強(qiáng)。另一方面和市場(chǎng)的供給有一定關(guān)系，北京、上海等城市近期的市中心房源供給量有一定增大，也側(cè)面推動(dòng)了市場(chǎng)熱度提升。

多地延續(xù)新房首付分期活動(dòng)

“我們建議客戶(hù)，如果是想購(gòu)買(mǎi)二手房，春節(jié)期間，就不能閑著了，遇到合適就可入手。隨著賣(mài)方預(yù)期提高，房?jī)r(jià)可能會(huì)抬頭。至于新房，因?yàn)閮r(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)不大，且短期內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品面市較多，不少購(gòu)房者選擇年后再進(jìn)行挑選，或繼續(xù)觀(guān)望。” 北京朝陽(yáng)區(qū)望京片區(qū)某鏈家房產(chǎn)中介告訴記者。

同片區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理亦坦言，2022年12月月底，該樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)，推出房源400多套。在開(kāi)盤(pán)后的20多天里，完成網(wǎng)簽的僅僅幾十套。“春節(jié)前，銷(xiāo)售還沒(méi)達(dá)到1/3。尤其是1月的第三周以來(lái)，不少購(gòu)房者都已經(jīng)返鄉(xiāng)過(guò)年，售樓處就更沒(méi)什么人了。”該銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。

之所以銷(xiāo)售沒(méi)有明顯增多，該銷(xiāo)售經(jīng)理分析稱(chēng)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商開(kāi)年業(yè)績(jī)壓力沒(méi)那么大，回撤了一些優(yōu)惠，加上樓市利好政策還有持續(xù)釋放的空間，一些購(gòu)房者此時(shí)認(rèn)購(gòu)的積極性還不高。

亦莊·金悅郡是目前通州馬駒橋板塊唯一在售的限競(jìng)房項(xiàng)目。在去年11初該片區(qū)放寬限購(gòu)政策首日，曾創(chuàng)下“5小時(shí)銷(xiāo)售79套”的記錄。據(jù)該樓盤(pán)一名銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，去年12月，受新冠感染高峰影響，樓盤(pán)銷(xiāo)售再次轉(zhuǎn)冷，進(jìn)入2023年，房企撤回了一個(gè)點(diǎn)的折扣，加上春節(jié)臨近，一些剛需購(gòu)房者陸續(xù)返鄉(xiāng)，樓盤(pán)成交寥寥。

2023年春節(jié)，是新冠疫情“乙類(lèi)乙管”以后的第一個(gè)春節(jié)，不少在一二線(xiàn)城市的“打工人”踏上了返鄉(xiāng)路，也因此，在一二線(xiàn)城市，部分房企加推積極性并不高。

但記者注意到，由于疫情因素導(dǎo)致部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，收入預(yù)期及購(gòu)房信心減弱，在這些熱點(diǎn)城市中，多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目至今仍延續(xù)了“首付分期”活動(dòng)。

“我們是剛需盤(pán)?？紤]到部分購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)在仍可以向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)首付分期。”前述亦莊·金悅郡銷(xiāo)售經(jīng)理稱(chēng)。

前述望京某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理也表示，考慮到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和購(gòu)房者的支付能力，首付分期的活動(dòng)從去年延續(xù)至今，“但第一個(gè)月要交清首付的20％，尾款可以在之后的2～3個(gè)月付清。”

和北京相比，武漢等二線(xiàn)城市新房熱度更低，首付分期的力度也更大。

楊宇表示，去年以來(lái)，武漢幾度松綁限購(gòu)政策，目前住房限購(gòu)范圍已縮小到二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)。在此背景下，今年年初，光谷、青山等區(qū)域改善型需求略有釋放，但元旦后新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，去化情況仍難達(dá)到2成。其中，期房成交量更低，意味著樓市預(yù)期尚未回暖。

“一些開(kāi)發(fā)商為了盡快銷(xiāo)售尾盤(pán)，甚至允許首付款12個(gè)月乃至兩年內(nèi)付清。”楊宇稱(chēng)。

（文中安馨、楊宇為化名）

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