最近市場(chǎng)上出現(xiàn)了比較多的提前歸還按揭貸款現(xiàn)象。要求提前還貸的客戶多，甚至還遇到了“還款難”。伴隨這一現(xiàn)象也出現(xiàn)了一些爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于是否應(yīng)該降低存量房貸利率，也有觀點(diǎn)認(rèn)為提前還貸說明居民消費(fèi)意愿不強(qiáng)甚至下降。

之所以會(huì)出現(xiàn)提前還貸，其背后折射的是市場(chǎng)資金價(jià)格變化，是市場(chǎng)上各利益相關(guān)方圍繞著資金價(jià)格變化進(jìn)行的利益權(quán)衡。這是市場(chǎng)中的正?，F(xiàn)象，需要分析原因，不必過度解釋，扭曲真相。

(相關(guān)資料圖)

解決這樣的利益問題，應(yīng)該遵循市場(chǎng)原則和法治原則，由各相關(guān)方通過市場(chǎng)博弈以求得各自利益的平衡。也就是說，要發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的作用，盡可能不用行政手段干預(yù)，達(dá)到優(yōu)化資源配置的目的。

“提前還貸”背后各方動(dòng)機(jī)何在

首先，借款人的考慮。

借款人目前最直接的對(duì)比是當(dāng)下新按揭貸款申請(qǐng)人所享受的利率低于自己過去所借按揭貸款的利率。然后是其他可能的融資渠道的成本，比如個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸款、小微企業(yè)貸款等利率，同樣低于原有的按揭貸款利率。過去按揭貸款申請(qǐng)難，具有稀缺性，借款人愿意承受高于其他貸款利率的按揭貸款利率。而現(xiàn)在，獲得按揭貸款不僅容易，并且利率還低，則借款人在心理上會(huì)感覺原有貸款的利率偏高了。

借款人第二個(gè)考慮是未來房?jī)r(jià)趨勢(shì)。如果未來房?jī)r(jià)是上漲的，并且能覆蓋按揭貸款的成本，那當(dāng)然是有利的。但如果不能覆蓋，甚至房?jī)r(jià)沒有上漲的空間或者會(huì)下跌，那么相比于繼續(xù)承擔(dān)高成本的按揭貸款，提前還貸就成為更優(yōu)選擇。更有甚者，干脆選擇把房產(chǎn)賣了。

借款人第三個(gè)考慮是其他資產(chǎn)配置的收益。當(dāng)其他資產(chǎn)如銀行理財(cái)、基金、債券、股票等投資收益高于按揭貸款利率時(shí)，借款人更愿意將資金配置于這些資產(chǎn)而非貸款買房。去年以來，這些資產(chǎn)的收益大為降低，有些甚至虧損，許多借款人更愿意將這些資產(chǎn)撤回，在沒有好的投資方向的情況下，就希望提前歸還按揭貸款。

借款人這些考慮都是合理的，無可厚非。不過，這些考慮都是基于當(dāng)前市場(chǎng)情況作出的判斷，并沒有考慮未來市場(chǎng)變化和借款人自己未來的需求。如果借款人把相當(dāng)部分甚至其他所有資產(chǎn)配置的資金都撤回并用于提前還貸，就相當(dāng)于把自己資產(chǎn)的流動(dòng)性都鎖定了。當(dāng)市場(chǎng)各類資產(chǎn)收益上漲，也意味著市場(chǎng)資金供不應(yīng)求，那時(shí)按揭貸款的申請(qǐng)可能不會(huì)像當(dāng)下這么容易，同時(shí)利率也不會(huì)像當(dāng)下這么低。

其次，商業(yè)銀行的考慮。

在存款利率沒有下降的前提下，貸款利率的下降在一定程度上增加了商業(yè)銀行的壓力。目前，一些新發(fā)生貸款的利率在讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過程中有所下降，商業(yè)銀行利差收窄，效益下降。在不違反合同約定的情況下，盡可能減少居民提前還貸的量，這是商業(yè)銀行的一種理性選擇。

進(jìn)一步來看，目前的低利率會(huì)持續(xù)多久還是一個(gè)疑問。前些年許多觀點(diǎn)認(rèn)為零利率甚至負(fù)利率是全球趨勢(shì)，然而，現(xiàn)在全球主要經(jīng)濟(jì)體中只有日本的零利率政策還在負(fù)隅頑抗。我國(guó)去年底以來出臺(tái)的各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展措施正在逐步產(chǎn)生效果，當(dāng)經(jīng)濟(jì)重新步入上升通道，一些利率限制一旦放開，下半年市場(chǎng)利率有可能會(huì)掉頭向上。按揭貸款是長(zhǎng)期貸款，如果當(dāng)下按低利率簽訂貸款合同，銀行或許暫時(shí)有些微利，未來則可能面臨存貸利差倒掛的風(fēng)險(xiǎn)。正是基于這樣的考慮，商業(yè)銀行對(duì)存量房貸給予降息的意愿就更低了。這時(shí)候，商業(yè)銀行更傾向：第一，盡可能阻止提前歸還房貸；第二，減少新的按揭貸款等長(zhǎng)期貸款發(fā)放，保持資源的靈活性，待利差進(jìn)入合適區(qū)間再發(fā)放此類貸款，但這對(duì)當(dāng)前穩(wěn)房地產(chǎn)、加快投資將產(chǎn)生反效果。

也正是基于上述考慮，一些商業(yè)銀行的基層行，為了留住部分客戶，愿意用個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等方式替換按揭貸款，既滿足客戶降低利息成本的訴求，又留住有房屋抵押的資產(chǎn)，同時(shí)還能完成小微企業(yè)貸款等普惠金融監(jiān)管考核指標(biāo)。再一方面，雖然短期收益受到影響，但因?yàn)樾∥⑵髽I(yè)貸款等期限比較短，未來隨著市場(chǎng)利率上升，還是有機(jī)會(huì)調(diào)整的。

再次，其他相關(guān)方的考慮。

所謂其他相關(guān)方，是指與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的人群，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)股票投資人、房地產(chǎn)企業(yè)債券投資人，以及相關(guān)資產(chǎn)支持的金融產(chǎn)品持有人等。近年來，這個(gè)龐大的群體在各個(gè)場(chǎng)景下無差別呼吁降息，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，尤其在當(dāng)下，更是希望通過降息等手段引導(dǎo)更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期在穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提振信心，重現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)往日輝煌。

降準(zhǔn)降息、放開信貸閘門，一定時(shí)期內(nèi)會(huì)引導(dǎo)大量資金進(jìn)入市場(chǎng)，抬高資產(chǎn)價(jià)格。如果如其所愿，有關(guān)政策能夠?qū)ｉT針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，則必然能抬高房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)格。

法治原則下盡可能交給市場(chǎng)

作為追求盈利的市場(chǎng)主體，以上各方考慮都在情理之中，也是市場(chǎng)在有效配置資源過程中不可避免的現(xiàn)象，市場(chǎng)就是在各方利益的博弈中實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益最大化的。面對(duì)這樣的狀況，不應(yīng)簡(jiǎn)單地判斷他們提出的訴求哪個(gè)更合理、更公平，也不應(yīng)簡(jiǎn)單以行政的方式統(tǒng)一決斷，還是應(yīng)該在法治的前提下，盡可能地交給市場(chǎng)來解決。

對(duì)于“提前還貸”現(xiàn)象和房貸利率調(diào)整問題，應(yīng)讓市場(chǎng)主體遵循市場(chǎng)原則和法治原則充分博弈，摒棄父愛主義的“一刀切”做法。

應(yīng)該讓借款人與商業(yè)銀行在原有房貸合同基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，尋求解決之道。面對(duì)大量提前還貸情況，各家、各地商業(yè)銀行可以依據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)銀行間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，確定自己的策略，比如，是全部滿足提前還款需求，還是協(xié)商降低利率及降多少。全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，沒有必要脫離借貸雙方原有合同，制定全國(guó)統(tǒng)一的存量房貸利率打折標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)行適時(shí)的調(diào)控是必要的。但如何調(diào)控，以什么工具進(jìn)行調(diào)控，值得研究。調(diào)控是為了更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用，因此，一般情況下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不宜直接限定貸款價(jià)格，即利率。

2010年左右，由于低利率等原因，香港房?jī)r(jià)上漲很快，有一定的風(fēng)險(xiǎn)苗頭。特區(qū)政府和金管局陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，希望通過增加購房成本，壓抑購房需求，以防止房?jī)r(jià)過快上漲。房貸方面，主要是提高首付比例、限定不同房?jī)r(jià)的最高貸款額等。政府也出臺(tái)限購政策，如非香港居民額外印花稅等。但對(duì)按揭貸款利率始終沒有規(guī)定。因?yàn)橄薅ㄙJ款利率會(huì)扭曲市場(chǎng)信號(hào)，并不利于管理市場(chǎng)。

讓商業(yè)銀行和客戶自主確定利率，也有利于商業(yè)銀行根據(jù)自身稟賦確定自己的市場(chǎng)定位和客戶定位，形成各自的經(jīng)營(yíng)特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

創(chuàng)新房貸計(jì)息方式

房屋按揭貸款是超長(zhǎng)期限的分期還款貸款，有其自身特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)。除了客戶的未來收入風(fēng)險(xiǎn)和健康風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著市場(chǎng)資金價(jià)格的不確定性。所以，一般都以某一基準(zhǔn)利率加點(diǎn)的方式來鎖定利差，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

由于新冠疫情，我國(guó)出臺(tái)了一系列有效應(yīng)對(duì)的措施，但因?yàn)榍闆r特殊，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些新的情況：理財(cái)投資虧損、小微企業(yè)貸款等貸款利率低于房貸利率、新的房貸利率低于存量房貸利率等。在這種情況下，LPR加點(diǎn)的存量房貸利率與市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的反差。然而，目前這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象是非常態(tài)的，應(yīng)該不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間。如果對(duì)存量房貸利率進(jìn)行一次性調(diào)整，會(huì)給商業(yè)銀行未來的經(jīng)營(yíng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行就存量存款利率下調(diào)、存量貸款利率上調(diào)與客戶協(xié)商改變合同，幾乎是不可能成功的。也就是說，如果現(xiàn)在統(tǒng)一要求商業(yè)銀行降低存量房貸利率，當(dāng)未來市場(chǎng)利率上升時(shí)，商業(yè)銀行是沒有機(jī)會(huì)再將存量房貸利率上調(diào)的。所以，不能采取“一刀切”的做法，要求商業(yè)銀行通過給存量房貸利率打折的方式來應(yīng)對(duì)暫時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)象。

第一，鼓勵(lì)商業(yè)銀行創(chuàng)新房貸計(jì)息方式。

可以鼓勵(lì)商業(yè)銀行在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中摸索創(chuàng)新計(jì)息方式，比如在合同中加入雙方可以依據(jù)市場(chǎng)變化情況，協(xié)商階段性調(diào)整計(jì)息方式，在一定期限內(nèi)（三個(gè)月、半年等）采用特殊計(jì)息方式，過了這個(gè)期限，恢復(fù)原計(jì)息方式等。這不僅對(duì)解決當(dāng)前矛盾有幫助，也可以完善未來按揭貸款的合約模式，如完善關(guān)于提前還款的約定。

我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)借款人提前歸還貸款的規(guī)定一向比較寬松，而且合同約定不夠明確。其實(shí)，借款人提前還款，會(huì)給商業(yè)銀行帶來還款資金重新安排的管理成本，境外機(jī)構(gòu)一般都在合約中有比較詳細(xì)的規(guī)定。

第二，優(yōu)化轉(zhuǎn)按揭流程，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在競(jìng)爭(zhēng)中提升服務(wù)能力和創(chuàng)新能力。

房地產(chǎn)行業(yè)貫徹“房住不炒”定位，需要有完善的市場(chǎng)機(jī)制。市場(chǎng)的順暢運(yùn)行，客戶方便地轉(zhuǎn)按揭，也是非常重要的一環(huán)。這需要監(jiān)管、商業(yè)銀行、房產(chǎn)登記部門等通力合作，運(yùn)用數(shù)字科技，創(chuàng)新運(yùn)作模式，使轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在資金、抵押登記、債權(quán)轉(zhuǎn)移等方面做到無縫對(duì)接。

便捷的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，在給借款人帶來良好體驗(yàn)的同時(shí)，更會(huì)促使商業(yè)銀行在競(jìng)爭(zhēng)中不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第三，借款人應(yīng)綜合評(píng)估自身資產(chǎn)配置條件和家庭流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，理性選擇提前歸還房貸、轉(zhuǎn)按揭貸款或與銀行重新協(xié)商合同條款。

不同借款人經(jīng)濟(jì)條件不同，不能一概選擇提前歸還房貸。自身沒有能力全額提前還貸的借款人，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入狀況適當(dāng)提前歸還部分貸款本金，以減輕付息負(fù)擔(dān)，或者與銀行協(xié)商階段性適當(dāng)降低貸款利率；有較多閑置資金的借款人，可以在保證家庭資產(chǎn)合理流動(dòng)性的前提下，考慮提前歸還房貸等。總之，借款人需綜合平衡家庭資產(chǎn)配置需求選擇是否提前歸還按揭貸款。因?yàn)榘唇屹J款是購房貸款，只有在購置房產(chǎn)時(shí)才能申請(qǐng)，一旦歸還按揭貸款，同一個(gè)房產(chǎn)作為已有房產(chǎn)就不能再申請(qǐng)按揭貸款了。

第四，商業(yè)銀行與借款人都應(yīng)避免以其他貸款替代按揭貸款的選項(xiàng)。

以個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或消費(fèi)信貸等貸款產(chǎn)品替代按揭貸款，對(duì)商業(yè)銀行和借款人都有很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

首先是政策風(fēng)險(xiǎn)，即違反個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)定。

其次，按揭貸款是長(zhǎng)期分期付款貸款，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款一般是一年期，往往是本金一次性歸還，即使分期還款，也是在短期內(nèi)分期，每一期的供款額較大。以個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款或消費(fèi)貸款替代按揭貸款，意味著以短期貸款替代長(zhǎng)期貸款，一旦借款人家庭資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，對(duì)借款人和商業(yè)銀行都會(huì)帶來損失。商業(yè)銀行和借款人都應(yīng)該避免這樣的選擇，監(jiān)管部門需對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

總的來說，利率是市場(chǎng)各方博弈的結(jié)果，無所謂公平與合理。

由于按揭貸款具有超長(zhǎng)期的特殊性，當(dāng)商業(yè)銀行作為市場(chǎng)主體意識(shí)到以目前低利率發(fā)放貸款，會(huì)造成未來利益嚴(yán)重受損時(shí)，必然會(huì)選擇減少新業(yè)務(wù)的發(fā)生，甚至?xí)簳r(shí)退出按揭市場(chǎng)。這與當(dāng)前穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求相悖，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)其他相關(guān)方的利益。因此，要做的并不是一次性下調(diào)存量房貸利率。

按揭貸款借款人、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)投資人都是平等的市場(chǎng)主體，都有各自的利益訴求，需要在遵循市場(chǎng)原則和法治原則的基礎(chǔ)上平衡各自的利益，做出各自的選擇。目前存量房貸利率與其他貸款利率有所偏離，是非市場(chǎng)因素造成的暫時(shí)扭曲現(xiàn)象，不妨讓市場(chǎng)主體自主協(xié)調(diào)。

（作者系上海新金融研究院副院長(zhǎng)）

第一財(cái)經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“中國(guó)金融四十人論壇”。

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