“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”，“敢保價(jià)，滿(mǎn)紛信心。”8月24日，一張關(guān)于新房樓盤(pán)“保價(jià)”的海報(bào)在社交媒體上流傳。

“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”，顧名思義，若開(kāi)發(fā)商在客戶(hù)購(gòu)房之后降價(jià)，開(kāi)發(fā)商將以降價(jià)后的低價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，退回原客戶(hù)多付的金額。

(資料圖片僅供參考)

第一財(cái)經(jīng)了解到，上述“保價(jià)”樓盤(pán)名為“滿(mǎn)京華金碩華府”（下稱(chēng)“金碩華府”），位于深圳市光明中心片區(qū)，目前僅開(kāi)放了樣板間，還未取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商為深圳市滿(mǎn)京華投資集團(tuán)有限公司。

上述海報(bào)內(nèi)容顯示，保價(jià)的對(duì)象僅限在滿(mǎn)京華金碩華府首批推售單位集中選房當(dāng)天成交的客戶(hù)，客戶(hù)簽署《滿(mǎn)京華·金碩華府銷(xiāo)售價(jià)格保價(jià)協(xié)議》之日起，至滿(mǎn)京華·金碩華府全部住宅房源售馨之日止。

“這個(gè)樓盤(pán)是幾千戶(hù)的體量，規(guī)模很大，如果首期開(kāi)盤(pán)（去化）不好，后面會(huì)很難賣(mài)，所以第一期一定是最便宜的，我們才有底氣做保價(jià)。”8月24日，滿(mǎn)京華金碩華府售樓處工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，該項(xiàng)目將于9月中旬首次開(kāi)盤(pán)，第一期推售的房源有700多套，預(yù)計(jì)備案價(jià)在4.8~5萬(wàn)元/平方米左右。

與此同時(shí)，該工作人員強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槭堑谝淮伍_(kāi)盤(pán)，再加上本身樓盤(pán)規(guī)模比較大，“為了開(kāi)好盤(pán)”，所以不管備案價(jià)是多少，最終會(huì)把價(jià)格控制在4.5~4.6萬(wàn)元/平方米左右。按照上述工作人員的表述，該樓盤(pán)最終的售價(jià)較備案價(jià)優(yōu)惠的幅度在6%~8%。

資料顯示，滿(mǎn)京華金碩華府項(xiàng)目由原樓村獅山工業(yè)區(qū)舊改而來(lái)，屬于土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。如上述銷(xiāo)售工作人員所說(shuō)，該項(xiàng)目占地面積較大，總用地面積約11萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目從西到東涵蓋10塊用地，其中，項(xiàng)目用地7塊，返還政府用地1塊，公共綠化用地2塊，本次推售的金碩華府僅為其中一個(gè)地塊上的項(xiàng)目。

從銷(xiāo)售價(jià)格的角度來(lái)看，可供對(duì)比的是，2022年10月，與滿(mǎn)京華金碩華府相鄰的樓盤(pán)——深業(yè)頤瑞府開(kāi)盤(pán)，推出商品住宅444套，單價(jià)約4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，最終共1220批客戶(hù)參與搖號(hào)，據(jù)悉，深業(yè)頤瑞府開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告罄。開(kāi)盤(pán)一個(gè)月之后，深業(yè)頤瑞府發(fā)布《深業(yè)頤瑞府遞補(bǔ)選房結(jié)果公告》稱(chēng)，遞補(bǔ)選房，全部房源已選完。

在2022年深圳的新房市場(chǎng)中，深業(yè)頤瑞府算得上是銷(xiāo)售情況不錯(cuò)的樓盤(pán)，而上述金碩華府的銷(xiāo)售工作人員也表示，光明中心區(qū)房新盤(pán)價(jià)格普遍在5萬(wàn)元/平方米左右，深業(yè)頤瑞府熱銷(xiāo)存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)，金碩華府的價(jià)格有對(duì)標(biāo)深業(yè)頤瑞府的意思。

光明中心片區(qū)向來(lái)是光明區(qū)新房銷(xiāo)售情況較好的片區(qū)，但今時(shí)不同往日，在當(dāng)前樓市去化趨緩的情況下，“低價(jià)”已經(jīng)成為房企不得不考慮的銷(xiāo)售策略。

以光明中心片區(qū)近年來(lái)推售的樓盤(pán)為例，2020年11月，佳兆業(yè)云峰匯推售698套住宅，單價(jià)4.9萬(wàn)~5.2萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約5.1萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告罄；2021年2月，萬(wàn)科光年四季777套住宅推出，價(jià)格區(qū)間4.85萬(wàn)~5.3萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約5.1萬(wàn)元/平方米，2022批客戶(hù)參與搖號(hào)選房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告罄；2021年9月，金地峰境瑞府二期583套住宅推售，單價(jià)4.8萬(wàn)~5.5萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約5.13萬(wàn)/平方米，1068批客戶(hù)選房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告罄。

而今年3月，同樣是位于光明中心片區(qū)，綠城匯銀桂語(yǔ)蘭庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化的情況卻不甚理想，推售的942套住宅，單價(jià)約4萬(wàn)~5.9萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約5萬(wàn)/平方米，選房客戶(hù)數(shù)量不及房源套數(shù)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售去化不理想，截至8月24日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，該樓盤(pán)仍有544套房源還未網(wǎng)簽處于“期房待售”狀態(tài)，去化不到一半。

縱觀(guān)上述幾個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況可知，在2020年、2021年市場(chǎng)情況較好的時(shí)候，光明中心片區(qū)均價(jià)5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，能夠獲得“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天告罄”的好成績(jī)，但在2023年，同樣是光明中心片區(qū)，均價(jià)約5萬(wàn)/平方米的樓盤(pán)已經(jīng)很難獲得銷(xiāo)售佳績(jī)，而滿(mǎn)京華金碩華府想要“開(kāi)好盤(pán)”，價(jià)格也需要足夠低，足夠吸引購(gòu)房者才行。

值得一提的是，深圳的新房預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行“一房一價(jià)”，如何判斷樓盤(pán)有降價(jià)行為？上述銷(xiāo)售人員并未對(duì)此進(jìn)行回復(fù)。可供參考的是，2022年，滿(mǎn)京華就曾有過(guò)“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的行為。根據(jù)媒體報(bào)道，2022年4月，因?yàn)殇N(xiāo)售去化緩慢，滿(mǎn)京華位于深圳大鵬的住宅新盤(pán)“滿(mǎn)京華云曦花園”下調(diào)備案價(jià)，調(diào)價(jià)幅度達(dá)17%，此后，有傳言稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃向前期業(yè)主退回價(jià)格差額，總補(bǔ)償金額在3000萬(wàn)元左右。

另外，2022年12月，深圳的兩個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目——華潤(rùn)潤(rùn)曦府、潤(rùn)暉府雙項(xiàng)目也曾宣布“降價(jià)補(bǔ)差”，即開(kāi)發(fā)商每季度末公布項(xiàng)目已成交房源成交明細(xì)及折扣，若備案價(jià)格及累計(jì)折扣低于保價(jià)客戶(hù)的原備案價(jià)及原累計(jì)折扣，保價(jià)客戶(hù)可向開(kāi)發(fā)商索要補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商將補(bǔ)償折扣差價(jià)。

年內(nèi)，深圳樓市銷(xiāo)售情況不及預(yù)期，樓盤(pán)之間的“價(jià)格戰(zhàn)”也已不是新鮮事，今年7月，深圳開(kāi)盤(pán)即打折的樓盤(pán)并不少，例如，位于光明區(qū)、龍華區(qū)的宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖、宏發(fā)悅見(jiàn)公園里、合正觀(guān)瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開(kāi)盤(pán)，四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的折扣分別是89折、91折、86折、93折，盡管給出了較大的價(jià)格優(yōu)惠，但是購(gòu)房者買(mǎi)單并不積極，開(kāi)盤(pán)去化率均不算好，合正觀(guān)瀾匯三期開(kāi)盤(pán)去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發(fā)悅見(jiàn)公園里開(kāi)盤(pán)去化率為19.5%。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年7月深圳不少項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)選擇了折扣促銷(xiāo)，刺激了新房市場(chǎng)上揚(yáng)，網(wǎng)簽量增至3156套，不過(guò)，盡管該網(wǎng)簽量是近12個(gè)月里網(wǎng)簽量較高的水平，但仍未達(dá)到5000套/月的榮枯線(xiàn)水平。

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