在地產(chǎn)行業(yè)巨變、房企格局洗牌之際，中國金茂交出了一份亮點(diǎn)頗多的中期成績單。

據(jù)中國金茂8月30日所發(fā)業(yè)績，上半年中國金茂實(shí)現(xiàn)收入287.45億元、毛利62.25億元，較去年同期均有上升；累計(jì)回款733億元，回款率105%，創(chuàng)歷史新高；此外資金穩(wěn)健，融資成本僅3.76%，達(dá)歷史新低，“三道紅線”維持全綠檔位。

(相關(guān)資料圖)

作為中國中化旗下城市運(yùn)營領(lǐng)域的平臺(tái)企業(yè)，中國金茂已是地產(chǎn)行業(yè)深耕多年的選手，2007年在香港聯(lián)交所主板上市，在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的“雙輪兩翼”戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，聚焦“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”城市運(yùn)營模式，致力于成為中國領(lǐng)先的城市運(yùn)營商。

目前來看，憑借穩(wěn)步提升的行業(yè)排名，以及較強(qiáng)的融資實(shí)力、安全的財(cái)務(wù)盤面，中國金茂正迎來新一輪發(fā)展期，旗下物業(yè)開發(fā)與城市運(yùn)營相輔相成，共同助力中國金茂逆勢穿越行業(yè)周期，在巨變的地產(chǎn)環(huán)境中提升市場占有率，鞏固長青基業(yè)。

業(yè)績亮眼行業(yè)排名提升

2022年，業(yè)績虧損發(fā)生在越來越多房企身上，僅少數(shù)央國企、優(yōu)質(zhì)民企能實(shí)現(xiàn)盈利正增長。作為深耕一二線城市的老牌房企，中國金茂抵抗住了行業(yè)寒流，交出了一份穩(wěn)健亮眼的中期業(yè)績。

上半年，中國金茂以簽約銷售額699億元的數(shù)據(jù)，位列克而瑞行業(yè)榜單11位，較去年同期上升4位，行業(yè)排名連續(xù)4年穩(wěn)步提升。“面對(duì)上半年整體低迷的房地產(chǎn)市場，中國金茂多維度發(fā)力，全面提質(zhì)增效，保持了精益健康的發(fā)展態(tài)勢。”管理層稱。

數(shù)據(jù)顯示，上半年中國金茂銷售布局均衡，其中華東區(qū)域貢獻(xiàn)了41%的銷售額，環(huán)渤海貢獻(xiàn)26%，華中、華南、西部均實(shí)現(xiàn)可觀的銷售額。其中，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，得益于中國金茂對(duì)產(chǎn)品的精細(xì)打磨。2022年，明星產(chǎn)品線金茂府代表項(xiàng)目青島嶗山大云谷金茂府奪得城市銷冠，龍城金茂府成為太原成交均價(jià)第一的熱銷明星項(xiàng)目，北京東叁金茂府、西山金茂府等也在當(dāng)?shù)厝〉昧己玫匿N售業(yè)績。

難能可貴的是，中國金茂的銷售業(yè)績并非通過“降價(jià)甩賣”達(dá)成。中國金茂總裁李從瑞稱，今年整個(gè)行業(yè)的平均降幅大概8%，主要體現(xiàn)在345線城市，一線城市仍然有增長，金茂銷售價(jià)格的策略是隨行就市，下半年降價(jià)概率不大。

值得注意的是，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)正在迎來拐點(diǎn)時(shí)刻，高速增長的時(shí)代已經(jīng)過去。李從瑞認(rèn)為，從未來的市場情況看，過去18 萬億的市場規(guī)模還是會(huì)大幅下降，今年預(yù)計(jì)會(huì)有 25%左右的下降，前50或者前100房企的下降幅度會(huì)更大。

但是，行業(yè)短期震蕩過后，隨著時(shí)間推移，地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐步進(jìn)入穩(wěn)健新常態(tài)。金茂管理層認(rèn)為，未來十年，行業(yè)銷售規(guī)模會(huì)穩(wěn)定在10萬億左右，市場還是能有這樣的體量。

基于上述對(duì)行業(yè)形勢的基本判斷，中國金茂依然會(huì)深耕房地產(chǎn)行業(yè)，但是會(huì)更加聚焦一二線城市。“我們未來會(huì)避免進(jìn)入三四線，要聚焦在一二線，當(dāng)前應(yīng)該聚焦在一二線的核心地段。今年會(huì)保持嚴(yán)格的投資紀(jì)律，下半年力度會(huì)比上半年稍微大些。”

在做好基礎(chǔ)房開業(yè)務(wù)的同時(shí)，中國金茂的城市運(yùn)營板塊也在大放異彩。目前，中國金茂已形成“以城聚人，以城促產(chǎn)”的城市運(yùn)營邏輯。背靠母公司中國中化，中國金茂在城市運(yùn)營獲取、產(chǎn)業(yè)資源落地、物業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同等方面擁有強(qiáng)大的協(xié)同優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，中國金茂在全國布局34個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)、領(lǐng)先地位進(jìn)一步鞏固。上半年，公司簽約銷售額的25%來源于城市運(yùn)營項(xiàng)目；1-8月新獲取11個(gè)項(xiàng)目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)。

為夯實(shí)城市運(yùn)營實(shí)力，中國金茂同步加快了對(duì)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收并購。6月9日，中國金茂發(fā)布公告，擬私有化中國宏泰發(fā)展，后者有多個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項(xiàng)目，基石項(xiàng)目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈，開發(fā)模式與金茂另一城市運(yùn)營項(xiàng)目——長沙梅溪湖國際新城相似。

在中期業(yè)績會(huì)上，李從瑞詳解了這樁私有化交易的邏輯。他稱，宏泰跟金茂的戰(zhàn)略高度契合，其中龍河項(xiàng)目地處北京、天津和雄安的中間地帶，項(xiàng)目體量非常大，都是萬畝級(jí)以上，開發(fā)完需要20年以上，將是京津冀地區(qū)非常好的糧倉型項(xiàng)目。據(jù)悉，這項(xiàng)收并購目前推進(jìn)順利。

資金穩(wěn)健嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律

對(duì)當(dāng)下的房企來說，除了保持業(yè)績正增長，更具挑戰(zhàn)性的是維持流動(dòng)性，不發(fā)生系統(tǒng)性違約風(fēng)險(xiǎn)。中國金茂做到了這點(diǎn)，且遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

上半年，中國金茂全面提質(zhì)增效，累計(jì)回款733億，回款率105%，創(chuàng)下歷史新高；融資成本則進(jìn)一步下降至3.76%，創(chuàng)歷史新低。業(yè)績報(bào)告期內(nèi)，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔的安全態(tài)勢。

財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健之余，中國金茂積極拓展融資渠道，半年獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等。

6月30日，中國金茂成功發(fā)行“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”，這是全國首單碳中和寫字樓類REITs，發(fā)行規(guī)模12.7億，優(yōu)先級(jí)規(guī)模為8億元，發(fā)行期限為18年，優(yōu)先級(jí)利率3.6%，創(chuàng)國內(nèi)寫字樓類REITs新低。

據(jù)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，中國金茂還與多家優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

截至上半年，中國金茂的債務(wù)有98%為銀行類、直融類、保債類融資，一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)，僅占24.6%。上半年，中國金茂大幅降低永續(xù)債金額，永續(xù)債降幅達(dá)40.5%，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

得益于嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律和成熟高效的企業(yè)管理，中國金茂在席卷全行業(yè)的房企降級(jí)中維持穩(wěn)定，上半年標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中國金茂維持全投資評(píng)級(jí)認(rèn)定，多家權(quán)威券商機(jī)構(gòu)亦對(duì)中國金茂發(fā)表增持評(píng)價(jià)。

標(biāo)普認(rèn)為，中國金茂將繼續(xù)受益于其強(qiáng)大的銀行關(guān)系、充足的流動(dòng)性和較低的融資成本。這些因素導(dǎo)致行業(yè)低迷時(shí)期該開發(fā)商與同行有所不同。

財(cái)務(wù)及流動(dòng)性的穩(wěn)健安全，也給了中國金茂收并購的選擇空間。管理層稱，去年以來各種并購機(jī)會(huì)就已經(jīng)出現(xiàn)，現(xiàn)在在談的項(xiàng)目也很多，有項(xiàng)目層面、有公司層面的，希望未來收并購能夠持續(xù)做下去。

不過，在收并購的過程中，要堅(jiān)持幾個(gè)原則：戰(zhàn)略高度匹配，堅(jiān)持城市運(yùn)營、科學(xué)至上；不追求規(guī)模，先做有效益的并購；管理半徑能輻射，在已布局的地方進(jìn)行深耕；品牌和品質(zhì)要相匹配，如果客戶關(guān)系及質(zhì)量做得不好，都不會(huì)在并購之內(nèi)。

值得注意的是，穩(wěn)健的經(jīng)營狀況，在助力中國金茂穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，也為其多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展提供了更廣闊的空間。2022上半年，中國金茂積極開拓創(chuàng)新，多個(gè)業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，為中國城市的高品質(zhì)持續(xù)發(fā)展帶來更多優(yōu)質(zhì)配套與服務(wù)。

今年3月，金茂服務(wù)在港股成功上市，其8月發(fā)布的半年業(yè)績報(bào)顯示其多項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)大幅增長：在管建筑面積同比增長128.6%、營收同比增長59.9%、歸母凈利潤同比增長93.8%，成為國內(nèi)高端物業(yè)服務(wù)企業(yè)典型。

零售商業(yè)領(lǐng)域，城市級(jí)商業(yè)中心“覽秀城”已在長沙、南京等城市獲得消費(fèi)者喜愛。張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城等商業(yè)項(xiàng)目也將陸續(xù)開放。酒店領(lǐng)域，中國金茂旗下第15座豪華酒店——廣州南沙金茂萬豪酒店已于8月28日順利開業(yè)。

在城市綠色發(fā)展方面，截至2022年6月，中國金茂已累計(jì)獲得綠色建筑類認(rèn)證或標(biāo)識(shí)268個(gè)。通過對(duì)可再生能源的開發(fā)，公司投資、建設(shè)、運(yùn)營城市及區(qū)域項(xiàng)目級(jí)能源站項(xiàng)目83個(gè)，總供能面積約4000萬平方米，預(yù)計(jì)每年碳減排量超38萬噸。

多元增長曲線逐步形成的同時(shí)，中國金茂母公司中化集團(tuán)與中國化工合并成立中國中化一周年，借勢母公司的雄厚實(shí)力與央企優(yōu)勢，中國金茂緊抓資源協(xié)同：目前已實(shí)現(xiàn)貴陽水晶智慧新城城市運(yùn)營項(xiàng)目獲??；在三亞南繁科技城、青島西海岸科技城、湖州南太湖等地實(shí)現(xiàn)中化協(xié)同產(chǎn)業(yè)資源落地；并在泉州石化物管項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)了物業(yè)深度協(xié)同合作。

業(yè)績會(huì)上，中國金茂管理層表示，未來公司將背靠中國中化的股東資源、持續(xù)發(fā)揮央企優(yōu)勢，進(jìn)一步精細(xì)化運(yùn)營、筑牢發(fā)展根基、踐行社會(huì)責(zé)任。中國金茂將堅(jiān)持長期主義，穩(wěn)健前行，為客戶、行業(yè)、投資者、社會(huì)等多個(gè)利益相關(guān)方持續(xù)貢獻(xiàn)價(jià)值。

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